Estimado señor,
Gracias por su correo.
Tal y como usted dice es muy importante que todos nos asegurarnos que la superficie o cabida real de nuestra parcela coincide con la que aparece en el registro de la propiedad y también con la que aparece en el catastro, esta comprobación puede hacerse de una forma sencilla.
En su caso, como la diferencia entre la cabida real y la registral supera el 20% y salvo que el registrador no tenga ningún género de duda en relación con la identidad, lo normal será que tenga que actualizar la descripción registral bien por medio de un acta de notoriedad o mediante un expediente de dominio. Si la diferencia de las superficies fuera menor al 20% el proceso para la modificación de la descripción registral en principio sería mucho más sencillo.
A grandes rasgos, podemos señalar que el ACTA DE NOTORIEDAD, se hace a través del notario, debiendo aportar certificado descriptivo y gráfico del catastro y certificación del registro de la propiedad. El notario normalmente tratará de realizar un acta de presencia con todos los colindantes en el que manifiesten que están de acuerdo con el aumento de su superficie, este es el supuesto mas fácil pero se requerirá que todos los vecinos acudan y muestren su conformidad.
Otra posibilidad es que se notifique a todas las partes interesadas (titulares de derecho real sobre la finca, colindantes), que podrán comparecer manifestando lo que crean conveniente y si están de acuerdo o no. En cualquier caso es el notario el que deberá practicar las diligencias y pruebas que exija la ley y que él estime necesarias para entender como probado y notorio el exceso de cabida que se pretende. Si el notario no está seguro al 100% no se podrá llevar a cabo.
Dependiendo de la forma en que se realice del acta se dará traslado de la misma al juzgado para su confirmación o directamente al registro de la propiedad.
Si esto no es posible, porque algún vecino se niega o no se ponen de acuerdo, o el notario no considera notorio que su propiedad tiene la superficie que usted indicia, se deberá iniciar un procedimiento judicial llamado EXPEDIENTE DE DOMINIO.
El expediente de dominio se regula en la Ley y el reglamento hipotecario, y tal y como hemos dicho es un procedimiento judicial por el cual se pretende restablecer la concordancia entre la realidad y la información registral.
El juzgado competente será el del lugar donde su propiedad se encuentre, en su caso los juzgados de Benidorm.
Según lo fijado en la ley hipotecaria se deberán citar a todos aquellos que puedan tener derecho real sobre la finca, en el caso de un aumento de cabida, también a los dueños de las propiedades colindantes.
Para más información acerca de cómo actualizar la realidad registral de su propiedad no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
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Carlos Baos (Abogado)
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