Como reiteramos cada vez que tenemos oportunidad, cuando se compra o vende un bien inmueble en España es imprescindible estar debidamente asesorado. Preferiblemente, por un abogado independiente. En el artículo de esta semana analizamos uno de los errores más generalizados al comprar y vender inmuebles en España. La falsa creencia de que los documentos o acuerdos iniciales de compraventa, carecen de importancia.
Contrato de reserva, contrato de arras, depósito, etc.
Una de las cuestiones que más confusión genera a compradores y vendedores (tanto a ciudadanos extranjeros como a españoles) son los distintos nombres que reciben los documentos privados en los que se puede formalizar una compraventa. Contrato de reserva. Contrato de arras. Contrato privado de compraventa. Etc.
Es muy importante tener en cuenta que, aunque reciban diferentes nombres, en la mayoría de los casos los acuerdos iniciales de compraventa constituyen un pacto completamente consolidado. Es decir, de todos estos documentos se derivan derechos, obligaciones y consecuencias legales para las partes.
¿Existe el conocido como “contrato de arras”?.
La respuesta a esta pregunta quizás sorprenda a más de un lector. No. El llamado contrato de arras, en realidad, no existe como tal. Las arras no son un tipo de contrato, sino un pacto que puede incluirse dentro de un contrato de compraventa. El concepto de arras tiene su origen en el derecho romano clásico. Como prueba de la celebración del contrato (y en garantía del cumplimiento del mismo) el comprador entregaba al vendedor, de forma simbólica, un objeto de valor, un anillo, etc.
¿Qué tipos de arras existen?. Confirmatorias, penales y penitenciales.
Las arras confirmatorias son aquellas en las que, las cantidades anticipadas por el comprador se efectúan como un anticipo del precio total. Este tipo de arras no permiten resolver el contrato unilateralmente. Y en caso de incumplimiento de una parte, la otra podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
Por su parte, las arras penales también se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. Con un importante matiz. Si el que incumple es el comprador, éste perderá la cantidad entregada. Y si quien incumple es el vendedor, éste deberá devolver las cantidades recibidas por duplicado. Sin embargo (igual que en las arras confirmatorias) será posible exigir el cumplimiento forzoso del contrato a la parte incumplidora.
Finalmente, las arras penitenciales, permiten desistir unilateralmente del contrato pagando una cantidad acordada previamente, sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento.
La relevancia de un buen acuerdo y un texto claro desde el principio.
Muchos clientes llegan a nuestro despacho después de haber firmado un contrato de reserva preparado por la agencia inmobiliaria; bajo la creencia de que “La reserva es un documento que se firma simplemente para retirar la vivienda del mercado. No pasa nada por firmarlo. El contrato importante es el contrato de compraventa.” Estas afirmaciones son completamente erróneas.
Si con posterioridad a la firma de la reserva, las partes no llegan a un acuerdo respecto a las cláusulas del contrato privado (existen problemas en registro y catastro, fosa séptica, licencia de ocupación, etc.) compradores y vendedores quedarán vinculados por el documento firmado inicialmente. Y éste puede ser muy deficiente, no ser claro respecto al tipo de arras pactadas, etc. Creando un conflicto entre las partes que, según la redacción del acuerdo inicial, puede llevar a: perder las cantidades entregadas, devolver el doble de lo recibido, tener que cumplir lo acordado, etc.
Conclusión.
En White Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario, y llevamos más 20 años asesorando a nuestros clientes en la compraventa de bienes inmuebles en España, con todas las garantías. No dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto en los acuerdos iniciales de compraventa.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
White & Baos 2023 – Todos los Derechos Reservados.
