CONSULTA.
Estimado abogado. Soy propietaria de un apartamento en un complejo residencial en la playa de las Marinas, en Denia, desde hace 2 años. Por desgracia, hay varios vecinos que realizan alquiler turístico. Música a altas horas de la madrugada. Gritos y fiestas. Comportamientos incívicos. Suciedad en las zonas comunes. Etc. Los vecinos llevamos sufriendo esta situación durante años y es insostenible. El administrador de mi comunidad dice que no se puede hacer nada. ¿De verdad no hay ninguna forma de defenderse en España ante esta situación tan grave?.
Respuesta.
Estimado lector, muchas gracias por su consulta.
El alquiler turístico es asunto sumamente complejo. A continuación, revisamos los puntos clave que cualquier comunidad de propietarios debe tener en cuenta, cuando se enfrenta a esta situación. Para un estudio más detallado de su caso particular, le aconsejamos agendar una consulta con uno de nuestros abogados.
Licencia de Alquiler Turístico. ¿Se está desarrollando la actividad legalmente?.
Para poder desarrollar un alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana es preciso disponer de la licencia que otorga la Generalitat Valencia. Es posible consultar las licencias turísticas de alta en su comunidad de propietarios desde el siguiente enlace: https://www.turisme.gva.es/datosabiertos/recursos-turisticos/viviendas-turisticas/. El ejercicio del alquiler turístico sin licencia está considerado como infracción muy grave y las multas van desde los 100.001€ hasta los 600.000€.
Estatutos. Recientes sentencias del Tribunal Supremo.
Otro aspecto fundamental es conocer la normativa de su comunidad de propietarios. Su administrador debería poder informarle sobre la existencia o no de estatutos, régimen interior, etc. Recientemente, el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de prohibir el alquiler turístico cuando los estatutos de la comunidad prohíben las “hospederías” (STS 105/2024 de 30 de enero de 2024) o las “actividades económicas” (STS 1671/2023 de 29 de noviembre de 2023).
Por lo tanto, si los estatutos de su comunidad (aunque sean muy antiguos) prohíben alguna de las dos, su comunidad podría interponer la acción de cesación del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, es imprescindible estudiar cuándo se aprobaron los estatutos, quién era propietario en ese momento, etc. Ya que, en principio, los estatutos no serían oponibles frente a terceros adquirentes de buena fe si no están inscritos en el Registro de la Propiedad.
Ordenanza municipal sobre ruidos. Acción de cesación y vía administrativa.
La mayoría de los Ayuntamientos cuenta con una normativa específica que regula los horarios de descanso. Por ejemplo, la Ordenanza de Convivencia Ciudadana de Denia prohíbe: “Alterar el descanso de los vecinos con música alta, gritos, ruidos de muebles u otros objetos entre las 22.00 y las 8.00 horas”.
Si un vecino incumple reiteradamente este precepto, se podría abrir la vía administrativa. Y si las molestias se pueden acreditar documentalmente (partes de la policía, informe pericial, declaraciones de testigos, etc.) también se podría interponer una acción de cesación en los Tribunales.
Prohibición, limitación y aumento gastos comunitarios. Artículo 17.12 LPH.
Como hemos explicado en anteriores artículos, la prohibición/limitación prevista en el art. 17.12 de la LPH no es pacífica. Hay tribunales que admiten la prohibición por 3/5 de vecinos y cuotas. Otros entienden que sólo se puede prohibir por unanimidad (y que el citado artículo únicamente permite “limitar o condicionar”). Hasta que el Tribunal Supremo no se pronuncie sobre este asunto, hay que ser especialmente cuidadoso al redactar y votar este tipo de acuerdos en las comunidades de vecinos.
Lo que sí es posible, es establecer cuotas especiales o incrementar los gastos comunitarios hasta un 20% a las viviendas que se dedican al alquiler turístico.
Conclusiones.
En White-Baos Abogados somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal y Alquileres Turísticos. Si su comunidad está sufriendo este tipo de molestias, tienen previsto celebrar una reunión para plantear su prohibición, etc. No dude en contactarnos. Nuestro despacho puede ayudarle.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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