En ocasiones, tras la compra de una propiedad, el comprador y nuevo propietario, se da cuenta de la existencia de defectos, que en muchas ocasiones no pudo ver antes de comprarla porque estaban ocultos, que disminuyen el valor del inmueble o lo hacen menos adecuado para vivir en él, etc.
Entre estos problemas encontramos normalmente problemas de humedades, construcciones en mal estado, instalaciones eléctricas o de fontanería incorrectas, termitas, desagües que funciona incorrectamente, goteras, etc.
De estos defectos ocultos también conocidos en derecho español como vicios ocultos responde el vendedor, siempre y cuando estos problemas no estuvieran a la vista ( pues se entendería que el comprador los aceptó y compró a sabiendas), y todo ello con base en el artículo 1484 del código civil (Cc), que dice:
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos
Pero, se tiene que tener en cuenta, que según el artículo 1490 Cc, la acción para reclamar por estos defectos ocultos se extingue a los 6 meses desde la entrega de la cosa vendida. Además, según el derecho español, este plazo de 6 meses, es un plazo de caducidad, lo es muy importante, pues aunque se enviase un requerimiento formal al vendedor, el plazo de los 6 meses no se interrumpiría.
Que se trata de un plazo de caducidad, se ha declarado en reiteradas ocasiones por el propio Tribunal Supremo español, por ejemplo en su sentencia, 478/2010, declaró:
“El artículo 1490 del Código civil , como se ha apuntado, dispone que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida y se trata de un plazo de caducidad,”
Por todo lo señalado, es fundamental que si hemos comprado una propiedad la revisemos de la forma más concienzuda posible, y de forma inmediata tras la firma ante el notario, así, de existir algún defecto oculto, podríamos reclamar contra la parte vendedora en el plazo señalado de 6 meses desde la posesión.
De cualquier forma, si la propiedad comprada tuviera serios problemas, es posible que pueda reclamar incluso aunque hayan transcurrido los 6 meses señalados, cuando los problemas y defectos afecten de forma esencial al inmueble, según la doctrina conocida como aliud pro alio, que trataremos en un próximo artículo
Si usted ha comprado o ha vendido una propiedad en España y aparecen defectos y problemas, y desea asesoramiento legal de abogados expertos, contáctenos y le asesoraremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
