Consulta:
He firmado un contrato en España para la compra de una propiedad en la Costa Blanca ( Javea), en el que se acordó una cláusula por la que se decía que si el vendedor se retrasaba en la entrega de la casa, tendría que pagar una penalización de 20€ por día de retraso. Se ha retrasado varios meses en terminarla. Además de esa penalización quisiera reclamarle por las rentas del alquiler que podría haber recibido, de haber alquilado la casa durante estos 4 meses de retraso, ¿ es eso posible, podría negarse la otra parte a pagarlos?.
Respuesta.
En primer lugar, como abogados debemos decirle que no es posible contestarle sin estudiar en detalle el contrato y las circunstancias de su caso. Aunque de forma general, le podemos informar de que:
Cláusula penal. Si hay una cláusula penal en el contrato y se han dado los requisitos para su aplicación, usted podrá reclamar la pena o compensación por retraso que se acordó. No obstante, habrá que ver si la otra parte, y según lo acordado en el contrato, podría alegar que el retraso está justificado, que usted incumplió igualmente, etc.
Reclamación por los posibles alquileres. Lucro cesante. Además de la cláusula penal que usted dice se pactó expresamente en el contrato (20€ por día de retraso), plantea usted si puede reclamar una compensación por las rentas del alquiler que usted podría haber recibido en estos meses y que no ha recibido, debido al retraso en la entrega.
En este punto, es posible que la otra parte se niegue por varias razones, entre ellas:
1.-Si ustedes ya pactaron una cláusula penal para el caso de retraso ( la antes señalada), se pueden oponer al pago de una compensación distinta a la acordada, en base al artículo 1152.1 del código civil español, que dice que: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.”
Es lo que se conoce con la función liquidativa de la cláusula penal, es decir, salvo pacto de cosa distinta, si se fija una cláusula penal por retraso de x€ al día, no se puede reclamar en caso de retraso por una cuantía distinta, pues ésta es precisamente la función de la cláusula penal, fijar de antemano por las partes las cuantías o formas de calcular la compensación en caso de retraso. Así, reclamar cosa distinta sería igualmente ir contra la acordado por las propias partes en el contrato.
2.-Ademas el Tribunal Supremo español, ha reiterado en muchas ocasiones, que el lucro cesante sólo puede incluir los beneficios ciertos, concretos y acreditados, y ha reiterado que este tipo de reclamaciones se deben de interpretar de forma restrictiva. Es importante por tanto, ver si usted puede acreditar si tenía una persona interesa en alquilar la propiedad, o no, etc.
Es fundamental estudiar con detalle el texto del contrato, y lo sucedido para poder confirmarle si usted puede reclamar la compensación por el retraso prevista en el propio contrato, y las cantidades que usted podría haber recibido por alquileres, etc. Contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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