Son muchos los motivos que pueden llevar a una persona a vender un inmueble. Problemas económicos. Separación o Divorcio. Motivos laborales. El traslado a otro país. Y por supuesto, también, haber recibo ese inmueble en herencia. En el artículo de esta semana, analizamos este último caso. La compraventa a un heredero y los principales aspectos que se deben tener en cuenta en estos casos.
Titularidad en el Registro de la Propiedad.
En España, al comprar una propiedad, es esencial confirmar que el vendedor es el titular en el Registro de la Propiedad. Cuando fallece una persona, el cambio de titularidad no es automático. Es necesario que el heredero cumpla una serie de pasos y formalidades para que figure como nuevo titular en el Registro de la Propiedad. Firmar la escritura de aceptación de herencia ante Notario. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Plusvalía Municipal. Etc.
¿Se puede firmar un contrato de reserva/compraventa si la propiedad aún está a nombre del fallecido?.
Si, es posible. Pero es necesario actuar con cautela para evitar problemas y sorpresas desagradables. Es muy aconsejable condicionar el contrato de compraventa con los herederos a la inscripción de la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad. Y también fijar un límite temporal para que esto ocurra. De forma que, si surge algún imprevisto, discusiones entre los herederos, que no llegan a un acuerdo en el reparto de los bienes, etc. el comprador pueda resolver el contrato y recuperar su dinero.
¿Qué papel juega el Impuesto de Sucesiones que liquidan los vendedores?.
Cuando el Registro de la Propiedad hacer un cambio de titularidad por una herencia, se genera automáticamente una afección fiscal en el inmueble durante 5 años. En otras palabras, durante 5 años el inmueble responderá de las deudas del Impuesto de Sucesiones declarado por los herederos. Es decir, si usted compra una vivienda heredada, y el vendedor no liquidó correctamente el impuesto… la Administración Tributaria podría reclamarle a usted, como comprador de esa vivienda, que pague la deuda del heredero-vendedor.
El peligro de la deducción por vivienda habitual.
En relación con lo anterior, cobra especial relevancia la reducción por adquisición de la vivienda habitual de fallecido. En la Comunidad Valenciana, los herederos pueden deducirse hasta 150.000€ siempre que no vendan la vivienda en los siguientes 5 años. ¿Qué tiene esto de peligroso?. Veámoslo con un ejemplo.
Un ciudadano británico, no residente, hereda una vivienda en España. Al liquidar el Impuesto de Sucesiones, se aplica la deducción de vivienda habitual de hasta 150.000€. Posteriormente, y aunque la norma no lo permite, vende la vivienda a un tercero y regresa a su país. Como hemos explicado, esto podría ser un gran problema para el comprador. Ya que, al existir una afección fiscal, la Agencia Tributaria podría exigir que el comprador haga frente al Impuesto de Sucesiones incorrectamente declarado por el vendedor. Y reclamarle miles de euros.
Conclusiones.
En White Baos Abogados somos expertos en Impuesto de Sucesiones y Derecho Inmobiliario. Si usted está pensando en realizar una compraventa a un heredero, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre el tema.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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