Queremos comprar un restaurante en Alicante de sus actuales dueños, y hemos recibido información contradictoria sobre los impuestos que debemos pagar por la compraventa; ¿podría por favor confirmarnos que impuestos debemos pagar y como debemos hacerlo?
Estimado lector, gracias por su consulta.
Cuando compramos una propiedad en España para el desarrollo de una actividad profesional, como por ejemplo es su caso, un restaurante, ó un hotel, despacho profesional, etc. uno de los elementos más importantes que tenemos que tener en cuenta es el impuesto a pagar: IVA o TPO. En esta consulta no entramos a valorar otros impuestos que puedan devengarse tales como Actos Jurídicos Documentados, etc.
Así, esa transmisión y compra del inmueble, puede estar sujeta al impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas TPO (ITP-AJD) al 7% (en la Comunidad Valenciana); o al IVA normalmente al 18%. A pesar de que aparentemente podríamos pensar que es mejor pagar el 7%, no es así, pues el IVA, lo podremos recuperar por lo que no es un gasto propiamente dicho.
Así, en la mayoría de los casos será más ventajoso comprar un inmueble para el desarrollo de nuestra actividad con sujeción al impuesto del IVA, que no a TPO.
Si usted comprara el restaurante del promotor (primera transmisión) esta compra estaría sujeta al IVA.
En el caso que nos comenta entendemos que es una compra “de segunda mano” del actual dueño. Según la Ley del IVA (Ley 37/1992), estas segundas y posteriores transmisiones de inmuebles están exentas de IVA y que deben pagar por el impuesto de TPO (ITP-AJD). Pero la propia ley prevé la posibilidad de que el sujeto pasivo renuncie a esta exención del IVA y opte por pagar IVA en lugar de TPO. Para que esta renuncia surta efectos y sea válida, y por lo tanto se pague IVA, hay una serie de requisitos que hay que cumplir, que básicamente son:
1.- El comprador y vendedor deben ser sujetos pasivos de IVA que actúen en el ejercicio de sus actividades. En su caso, usted debe dedicarse profesionalmente y comprar el inmueble para su actividad de hostelería. No podría usted sujetar la operación a IVA si estuviera comprando una casa para vivir en ella, pues no lo haría en el ejercicio de su actividad.
2.-Además usted como comprador debe tener derecho a la deducción total del IVA soportado. Esto no ocurre, por ejemplo, cuando una persona ejerce una actividad exenta del IVA, en este caso no tendría derecho a la deducción del IVA.
3.- La renuncia a la exención de IVA y por lo tanto la sujeción al mismo, debe comunicarse de forma fehacientemente con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien.
Recomendamos que esta renuncia y el cumplimiento de los requisitos señalados se hagan constar en la propia escritura de compraventa para evitar problemas y cumplir con las formalidades exigidas por la norma.
Igualmente señalar que los arrendadores habituales de propiedades, que desarrollen dicha actividad de forma profesional, pueden ser considerados como sujetos pasivos del IVA y por lo tanto se podrían aprovechar del ahorro fiscal señalado y optar por el pago de este impuesto en lugar del TPO.
Así, por todo lo expuesto, antes de comprar un inmueble para su actividad profesional o incluso para dedicarlo exclusivamente al arrendamiento, debe consultar con su abogado sobre la forma más conveniente de hacerlo, pues la sujeción a un impuesto u otro, puede suponerle un ahorro de miles de euros.
En el caso que usted nos menciona, si usted cumple o puede cumplir los requisitos señalados por la ley, le aconsejamos que opte por la sujeción al IVA de la compra, pero no olvide cumplir con los requisitos legales para no tener problemas con las oficinas liquidadoras de la Generalitat Valenciana o la Agencia Tributaria estatal, en caso de duda, por favor, no dude contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
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