Cuando se produce una compraventa, lo habitual es que la firma de la escritura ante Notario coincida con el pago del precio acordado a la parte vendedora. Sin embargo, esto no siempre tiene por qué ser así. En el artículo de esta semana analizamos la Condición Resolutoria. Regulación. Principales características. Y como puede ser una excelente alternativa a la financiación, a la hora de adquirir un inmueble.
Compraventa de inmuebles en Derecho Español.
El Código Civil define el contrato de compraventa en su art. 1445 como el negocio jurídico en el que una persona “se obliga a entregar una cosa determinada y otro a pagar por ella un precio cierto”. Cuando el comprador no dispone de los fondos necesarios, lo habitual es recurrir a fórmulas de financiación como el préstamo hipotecario. Pero ¿qué ocurre cuando no es posible obtener una hipoteca?. ¿Existe alguna alternativa?.
La Condición Resolutoria en el sistema español.
La condición resolutoria está regulada en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria, art. 59 de su reglamento y en el art. 1504 del Código Civil.
Las principales funciones de la condición resolutoria son dos:
- Por un lado, permite al comprador adquirir la posesión y propiedad de un bien inmueble, pese a no disponer de los fondos necesarios para pagar su precio en ese momento.
- Por otro, se constituye como una garantía para el vendedor, que podrá resolver la compraventa y recuperar el bien vendido, si el comprador no le abona la totalidad del precio pactado en los plazos acordados que ambos acuerden.
Inscripción en el Registro de la Propiedad. Garantía real.
Para que la Condición Resolutoria actúe como una garantía “real” (es decir, para que quede ligada al inmueble) es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, el vendedor únicamente respondería del pago aplazado con su patrimonio. Además, la inscripción en el Registro producirá plenos efectos frente a terceros, tendrá preferencia ante otras cargas o embargos que puedan surgir, etc. Por todo lo anterior, es muy aconsejable condicionar la compraventa de la Condición Resolutoria a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ocurre si el comprador incumple sus obligaciones de pago acordadas?.
Ante el incumplimiento por parte del comprador, el vendedor recuperará el bien inmueble. Lo normal es que el comprador también pierda todas las cantidades entregadas al vendedor hasta ese momento. También es posible fijar una penalización por los daños y perjuicios causados a la parte vendedora. Para resolver de forma efectiva la compraventa, será necesario que el vendedor requiera el pago notarial o judicialmente.
¿Y si el comprador cumple con lo acordado?. ¿Cómo se cancela la Condición resolutoria?.
Una vez el comprador paga la totalidad del precio, es aconsejable cancelar la condición resolutoria para que la finca quede libre de cargas. Esto implica que ambas partes (comprador y vendedor) declaren ante Notario que el importe aplazado ha sido satisfecho. Esta nueva escritura, tributará por AJD al 1,5% (en la Comunidad Valenciana).
Sin embargo, existe una forma de intentar evitar este gasto. Pactar que la condición resolutoria se cancele por el transcurso de un plazo concreto desde que venció la obligación de pago. En cualquier caso, desde enero de 2022, en principio sería posible cancelar una condición resolutoria por caducidad si han pasado más de 6 años desde la fecha límite para realizar el pago.
Conclusiones.
En White Baos Abogados somos expertos en Derecho Inmobiliario, y llevamos más de 20 años asesorando a nuestros clientes en la compra y venta de bienes inmuebles en España. Si quiere conocer más sobre la Condición Resolutoria, etc. no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre el tema.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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