Negociación y términos de los acuerdos a firmar.
Tanto en la venta como en la compra de una vivienda, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado independiente. Un abogado experto en derecho inmobiliario redactará un contrato de reserva, arras o compraventa que le proteja como vendedor, de forma que se reconozca y acepte la situación de la propiedad. Esto es muy importante también a la hora de firmar el contrato con la agencia inmobiliaria. De forma que se deje claro en qué momento se deben pagar los honorarios a la agencia, qué ocurre si finalmente no se completa en Notaría, etc.
Revisar el estado jurídico de la propiedad.
Otro punto igualmente esencial es revisar el Registro de la Propiedad y Catastro para comprobar si la descripción de ambos se ajusta, o no, a la realidad física. También es necesario revisar si existen cargas, embargos o afecciones fiscales. Un aspecto que a menudo genera confusión son las hipotecas. Mucha gente cree que el pago de la última cuota de préstamo hipotecario, libera automáticamente la carga que existe sobre la vivienda. No obstante, esto no es así. Una hipoteca puede estar económicamente cancelada, pero figurar todavía inscrita en el Registro. Si este es el caso, será necesario contactar con el banco e iniciar los trámites para cancelar el asiento en el Registro de la Propiedad.
Conocer los Impuestos que se pagan al vender un inmueble en España.
Uno de los principales consejos para la venta de una propiedad en España es estudiar previamente los impuestos a los que tendrá que hacer frente el vendedor. En concreto, dos: Plusvalía Municipal y Ganancia Patrimonial. La Plusvalía puede calcularse mediante dos métodos: el objetivo y el real (pudiendo optar el contribuyente por el más favorable). La Ganancia patrimonial se obtiene mediante la diferencia entre el precio de adquisición y el de trasmisión, aunque existen diversos supuestos en los que la ganancia puede estar exenta.
Revisar el estado de ocupación/urbanístico
Uno de los primeros consejos para la venta de una propiedad en España que damos a nuestros clientes, es revisar el estado urbanístico de la vivienda ya que suele ser fuente habitual de conflicto entre compradores y vendedores. Si la vivienda tiene licencia de ocupación, si existe algún expediente de infracción abierto, etc. En White-Baos Abogados disponemos de un servicio de preventa que le permitirá obtener de antemano los informes del ayuntamiento que confirmen que todo está correcto, etc. de forma que toda la documentación relevante esté lista ante la aparición de un posible comprador.
Preparación de la Escritura Pública que firmar ante Notario.
La importancia de la firma de la escritura pública muchas veces se pasa por alto, bajo la falsa creencia que el Notario se encargará de revisarlo todo. Como ya hemos explicado en numerosas ocasiones, esto no es así. Existen muchas cuestiones que, o bien son ajenas a la labor del notario (el prorrateo del IBI, las retenciones para los suministros, etc.) o bien deben prepararse con antelación (CEE, certificado de deuda en caso de comunidades de vecinos, etc.). Además, si usted no es nacional español, pero tiene fijada su residencia habitual en España, será necesario solicitar un certificado de residencia fiscal. De esta forma evitará la retención del 3% establecida en la legislación fiscal.
Conclusiones.
En White Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario. Si usted quiere vender su vivienda en España, de forma eficiente y clara, no dude en contactarnos. Revisaremos la documentación de su propiedad y le ofreceremos asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
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