De todos los contratos comunes de derecho inmobiliario en los que trabajamos en nuestro despacho de abogados, sin duda alguna, uno de los más complicados y que generan más conflictos, es el contrato de obra para la construcción de viviendas en España.
Este tipo de contrato, puede realizarse de muchas maneras diferentes, así puede ser un contrato de obra con suministro de materiales o sin él, contrato de obra llave en mano, contrato de obra a precio alzado, contrato de obra por administración, etc.
La dificultad de este contrato entendemos viene dada porque el proceso constructivo tiene elementos de riesgo evidentes e inherentes, que pueden derivar en un conflicto como pueden ser: tipología del terreno, imprevistos, variación de precios, dependencias de otros oficios o subcontratas, dependencia de administraciones en cuanto a la obtención de licencias, etc.
Si usted es constructor, Project manager, o si es un propietario de una parcela (promotor) hay numerosos elementos que debe tener en cuenta antes de firmar un contrato de obra:
.-Elección correcta del tipo contrato de obra. Tal y como hemos señalado anteriormente los contratos de obra para la construcción pueden ser de muchos tipos, y es importante determinar cual de todos ellos es el adecuado para usted.
.-Determinación de precios, costes y formas de pago. Evidentemente es muy importante determinar el precio y los costes que asumirán cada una de las partes, siendo fundamental establecer cómo se pagará, si se hará mensualmente, según vaya avanzando la obra, etc.
.-Resolución de conflictos. Es casi inevitable que durante el proceso constructivo y al final del mismo existan ciertas diferencias entre el constructor y el promotor en cuanto a los acabados, soluciones constructivas, etc. Es muy interesante que las partes establezcan duna forma de solucionar dichas controversias: según el criterio del arquitecto de la obra, nombrando a un perito externo, etc.
.-Plazos y penalizaciones en su caso. Un elemento esencial del contrato de obra suele ser el plazo para la ejecución de la misma. Unido a este plazo suelen establecerse penalizaciones por retrasos, aunque es frecuente distinguir entre retrasos que son responsabilidad del constructor o del Project Manager, y aquellos que dependen de terceros, siendo el caso más típico los retrasos en obtener las licencias necesarias de las administraciones públicas y en especial de los Ayuntamientos.
.-OBJETO DE LA OBRA. PROYECTO. MATERIALES.
Pero lo que indudablemente es más difícil de fijar de forma clara en un contrato de obra, es precisamente el objeto mismo del contrato, es decir la obra a realizar, pues en teoría, se debe acordar de forma clara los trabajos que han de realizarse, no sólo cuales, sino de qué forma, tipo de materiales, calidades, dimensiones, etc. Lo que evidentemente puede resultar bastante difícil.
Por todo ello, y habida cuenta la dificultad propia de este tipo de contratos, es muy recomendable, ya sea usted propietario de una parcela y quiera construir en ella, constructor, arquitecto, Project manager, etc., que se asesore de forma correcta con un abogado, sobre este tipo de contratos, los riesgos, ventajas, etc. antes de firmarlo.
Si usted tiene problemas con el promotor, o el constructor, o con el Project manager de su obra, si desea resolver su contrato de obra, o desea firmar un contrato debidamente asesorado, contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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