CONSULTA:
Tengo una propiedad en Montepego ( Maria Alta, Alicante) con problemas de grietas y fisuras, que aunque se repararon han vuelto a reabrir. Y tengo una duda sobre el plazo para reclamar por problemas constructivos. Recientemente nos ha confirmado un experto que es un problema en la estructura y cimentación de la casa.
Después de mucho tiempo discutiendo con el promotor y constructor, ahora me dicen que como han pasado más de dos años desde que aparecieron las fisuras; sin habérselo comunicado a los arquitectos ni a la aseguradora ya no puedo reclamarles, ¿ es eso verdad?
Respuesta.
Estimado lector, gracias por su consulta.
En principio debe usted saber, que si le es de aplicación la Ley de Ordenación de Edificación ( LOE), existen lo que se llaman 3 periodos de garantía, así:
.- los problemas relativos a defectos de acabado deben haber aparecido dentro del plazo de garantía de 1 año,
.- los problemas constructivos y de habitabilidad deben aparecer durante los 3 años y
.- en 10 años los de estructura y estabilidad de la construcción.
Estos plazos se cuentan desde la recepción de las obras. En el caso de que exista una relación contractual con arquitectos, constructores, etc., por ejemplo si usted es un autopromotor que contrata al constructor o al arquitecto directamente, los plazos para el inicio de acciones legales, pueden ser diferentes.
Si sus problemas han aparecido dentro del plazo señalado, en su caso, un problema de estructura dentro de los 10 años, según el artículo 18 de la LOE, usted tiene 2 años desde que se produzcan los daños, para reclamar al responsable. Por lo tanto, podría parecer que tienen razón en lo que le dicen.
Daños continuados.
Pero, igualmente es importante saber que en los supuestos de daños continuados, o una patología viva, según dice el propio Tribunal Supremo español, por ejemplo, en su sentencia número 95/2010 de 25 febrero:
“es consolidada doctrina de esta Sala la de que cuando se trata de los daños continuados o de producción sucesiva e ininterrumpida, el cómputo del plazo de prescripción no se inicia hasta la producción del definitivo resultado, … al entender que sólo con ella el perjudicado está en condiciones de valorar en su conjunto las consecuencias dañosas y de cifrar el importe de las indemnizaciones que puede reclamar por concurrir una situación jurídica de aptitud plena para el ejercicio de las acciones…»
Por lo tanto, si en su caso, el problema de cimentación no es un problema de un asentamiento localizado y puntual, sino un problema estructural vivo y que continua produciendo daños en la propiedad.
Daños como grietas que aunque sea tapadas reabren, el plazo señalado de los 2 años, se debería contar, no desde el momento en que aparecieron las primeras grietas, sino, desde el momento en que fue posible para usted o sus técnicos, saber y valorar, el tipo de problema existente, todas sus consecuencias dañosas, etc.
Conclusión.
En cualquier caso, y de forma general, tan pronto aparezca un problema constructivo, es recomendable urgentemente solicitar asesoramiento técnico y legal especializado, y notificar mediante burofax, telegrama o similar, a todos los agentes que formaron parte de la construcción y pudieran tener alguna responsabilidad.
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La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
2014
