CONSULTA:
Estimados señores,
Mi mujer y yo, estamos interesados en comprar un chalet por construir (sobre plano) de una empresa promotora que es dueña de la parcela en la Costa Blanca. La promotora nos ha dado a elegir entre 3 diseños diferentes de casa, y hemos elegido el modelo que más nos gusta.
Nos ha dicho que en lugar de firmar un contrato de compraventa por el chalet, es mejor comprar la parcela primero y luego él construirá la casa, así nosotros tendremos la garantía de ser los dueños de la parcela, y aunque hay que pagar un poco mas de IVA, vale la pena. ¿Está usted de acuerdo, es ésta la mejor opción?
Estimado lector,
Gracias por su correo.
En primer lugar es bueno aclarar que hay una diferencia muy importante entre la posición legal que ustedes tendrán en un caso o en el otro, así, si ustedes compran la vivienda terminada (es decir, si firman una compraventa de vivienda sobre plano), ustedes tendrán la consideración de compradores-consumidores y la promotora/vendedora, será legalmente el promotor. En cambio, en el segundo de los casos, si ustedes compran la parcela y luego construyen la casa en ella, serán dueños de la parcela y considerados promotores ó autopromotores de la obra y el promotor/vendedor actuará como constructor. Y esto es muy importante, porque las obligaciones y responsabilidades de un comprador-consumidor o un promotor/auto promotor, son muy diferentes.
En cuanto a su consulta, es cierto que si usted compra la parcela y luego, una vez que ya es suya, construye en ella, tiene la “garantía” de que si el constructor desaparece o no cumple, no pederá todo el dinero, pues la parcela, ya es suya.
A pesar de esto y contrariamente a lo que le han aconsejado, entendemos que puede usted garantizar su inversión de otra forma mejor, y por eso, creemos que en estos casos es conveniente la compra de la propiedad sobre plano, aunque como siempre, cada caso debe ser analizado de forma individual para poder asesorar convenientemente.
En general entendemos que es preferible comprar el chalet sobre plano, en lugar que comprar la parcela y luego construir en ella, por distintos motivos, de los que podemos destacar:
1.-AHORRO FISCAL EN EL IVA: la opción que le indicamos es más barata desde el punto de vista fiscal:
1.1.- Si usted compra la propiedad terminada ( casa + parcela) sobre plano; se considera una entrega de vivienda nueva o primera transmisión y tributará normalmente al 8% de IVA ( aunque desde agosto y hasta el 31/12/2.011 al 4%).
1.2.- Si usted compra la parcela y luego construye: por la compra de la parcela pagará el 18% de IVA, y por la construcción al 8%.
2.-RESPONSABILIDADES Y RIESGOS: en la opción indicada usted no asume los riesgos inherentes a la promoción del inmueble.
2.1.- Si usted compra la propiedad terminada ( casa + parcela) sobre plano: usted será considerado como un consumidor final, y por lo tanto no será responsable de la obtención de licencias de obra, primera ocupación, problemas constructivos que puedan aparecer durante la construcción o después, cumplimientos de las normas urbanísticas, etc. Así, su obligación será pagar al promotor la cantidad de la forma en que se acuerde, pero no tendrá ninguna otra responsabilidad en relación a lo expuesto.
2.2.- Si usted compra la parcela y luego construye legalmente como dueño pasará a ser considerado como EL PROMOTOR de la obra, y por lo tanto, en tal condición, será responsable frente a terceros, al Ayuntamiento, etc. del cumplimiento de las normas urbanísticas, de que se construya según la licencia de obras otorgada, de la obtención de licencias de obra, primera ocupación, etc.
Igualmente y en relación con los posibles problemas o vicios constructivos que puedan aparecer en la casa tales como: grietas, humedades, asentamientos, etc. si usted vendiese su casa a una tercera persona, éste le podría demandar, ya que al ser usted PROMOTOR ó AUTOPROMOTOR, se le considerará responsable solidario con los otros posibles agentes de la construcción que hayan intervenido (arquitectos, constructor, etc); pues la Ley Ordenación de la Edificación ( LOE), señala en su articulo 17.3 “ ….En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”.
3.-CONSIDERACIÓN DE CONSUMIDOR Y PROTECCIÓN POR LA LEY 57/1968
3.1.- Si usted compra la propiedad terminada ( casa + parcela) sobre plano; usted será un consumidor-comprador y estará entre otras normas protegido por la ley 57/1968 que obliga al promotor/vendedor a que le garantice mediante aval bancario o póliza de seguro todo el dinero que le entregue a cuenta, hasta la obtención de cédula de habitabilidad y entrega del inmueble, con más los interese legales previstos en la LOE. Por lo tanto, usted, si tiene el asesoramiento legal adecuado, tendrá garantizado el dinero que pague, para el supuesto de que el promotor no pueda cumplir con sus obligaciones.
3.2.- Si usted compra la parcela y luego construye no obtendrá este aval, pues usted será el promotor, y si hubiera algún problema con el constructor o el arquitecto o a la hora de obtener la licencias del ayuntamiento, a pesar de que podría en principio demandar al responsable de dicho problema, no tendría la garantía bancaria o del seguro señalado.
A pesar de que existen otros aspectos que hay que tener en cuenta, como la posibilidad financiación bancaria de una opción y otra, por las razones señaladas, en principio, nuestra opinión es que es mejor, mas barato y sobre todo más seguro comprar sobre plano una propiedad del promotor (solicitando las garantías necesarias y haciendo las comprobaciones pertinentes), que, comprar una parcela y luego construir en ella una vivienda, siendo esencial en cualquier caso, obtener asesoramiento jurídico experto, en relación a la negociación y redacción de los contratos, para la adecuada protección de sus interés .
Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
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Carlos Baos (Abogado). Tel: 966 426 185. E-mail: info@white-baos.com. White & Baos 2011– Todos los derechos reservados.
