El arrendamiento de industria, se ha venido definiendo por la doctrina y jurisprudencia en España como el contrato por el que se cede no solo un inmueble como tal, por ejemplo un local, sino también el negocio y actividad en sí misma, viva y activa, y que puede ser inmediatamente explotada, existiendo una actividad o negocio anterior en funcionamiento.
Este tipo de arrendamiento es diferente del arrendamiento de local de negocio, normalmente arrendamiento urbano, que es el habitual y el conocido por todos, y que se rige por la Ley 29/1994 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendamiento de industria, fue excluido expresamente de la LAU, y por tanto no se rige por esta norma, sino que está sujeto normalmente al código Civil y Código de Comercio español.
Así, por ejemplo, el arrendamiento de un local de negocio destinado a la actividad de Bar-Restaurante, sería normalmente un arrendamiento urbano, pero, si el arrendamiento incluye no solo el inmueble, sino también todo el mobiliario, clientela, etc. teniendo una actividad en funcionamiento, podríamos estar ante un arrendamiento de Industria.
Deben los lectores saber que es muy importante esta diferencia entre estos dos tipos de arrendamiento, pues si estamos ante un arrendamiento de industria, no se aplicaría necesariamente la LAU, en relación con la fianza, duración, indemnizaciones, etc.
Pero una de las consecuencias legales más relevantes, es que algunos tribunales entienden que la resolución o terminación de un contrato de arrendamiento de industria por falta de pago de la renta acordada, no puede sustanciarse por el Juicio Verbal conocido por muchos como “ desahucio express”, que tiene una serie de especialidades que lo hacen mucho más rápido. Estos tribunales entienden que el desahucio de los arrendamientos de industria se deberá tramitar por el procedimiento declarativo correspondiente, cuya duración es normalmente mucho más larga.
Aunque, hay que decir, que otros juzgadores, que entienden que tras la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, este procedimiento “express “ también se aplicable a los arrendamiento de Industria.
Pero ante esta incertidumbre, hay que tener en cuenta lo señalado, pues no es lo mismo tardar en desahuciar a un inquilino que no paga la renta unas pocas semanas o meses, que tardar mucho más tiempo, pues los efectos económicos pueden ser fatales para el arrendador.
Es muy importante advertir a la comunidad expatriada, que en España lo importante no es el nombre que las partes le den al contrato, o que lo llamen arrendamiento de industria o de local de negocio, lo importante, es la voluntad real de las partes, para que legalmente un arrendamiento pueda ser calificado de una forma u otra.
Por todo lo señalado, es muy importante, entender la diferencia entre estos dos tipos de contratos, si usted es parte de un arrendamiento de un local o un negocio debe proteger sus intereses. Contáctenos
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Carlos Baos (Abogado)
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