Como hemos explicado en varios de artículos, la ganancia patrimonial es el principal impuesto al que deben hacer frente los vendedores de una vivienda en España. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de trasmisión. En el artículo de esta semana nos hacemos la siguiente pregunta: ¿Es posible que un inmueble adquirido por 100.000€, y vendido por 175.000, tenga una ganancia patrimonial de casi 98.000€?. Lo analizamos a continuación.
Ganancia patrimonial: ¿cómo funciona exactamente?.
Como acabamos señalar, la ganancia patrimonial que pagan los vendedores se calcula mediante la diferencia entre el valor de trasmisión y el valor de adquisición. Por lo tanto, una vivienda adquirida por 100.000€ que se venda por 175.000 generará una ganancia patrimonial de “75.000”. Sin embargo, cuando existe un usufructo vitalicio sobre el inmueble, el cálculo no es tan sencillo y se complica.
Usufructo vitalicio y nuda propiedad.
Usufructo y nuda propiedad son dos caras de una misma moneda. Dicho de forma muy resumida. El usufructuario es aquel que tiene derecho a usar y disfrutar del bien. El nudo propietario es quien ostenta la titularidad del mismo. Esta situación es muy común, por ejemplo, en herencias. Cuando al fallecimiento de uno de los cónyuges, los hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda; y la viuda se queda con el usufructo vitalicio. Los “propietarios” son los hijos, pero quien “disfruta” de la vivienda, es la madre.
¿Cómo tributa la ganancia patrimonial del nudo propietario y del usufructuario?.
Cuando la propiedad está dividida entre nudo propietario y usufructuario, el cálculo de la ganancia patrimonial es el mismo: valor de trasmisión – valor de adquisición. Pero hay un matiz muy importante: hay individualizar el valor que corresponde al usufructuario y al nudo propietario. Tanto en la adquisición, como en la trasmisión. Veámoslo.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo?.
El valor del usufructo nunca podrá ser superior al 70% ni inferior al 10%. La regla más sencilla para calcularlo es restar 89 menos la edad del usufructuario. Por lo tanto, si en el momento de la compra el usufructuario tiene 50 años el valor del usufructo será del 39% (89-50 = 39%). El resto, 61%, corresponderá a la nuda propiedad. Continuando con las cifras usadas al comienzo del artículo. Si el precio de adquisición es de 100.000€; el valor del usufructo será de 39.000€ y el valor de la nuda propiedad 61.000€.
Cuando se vende por 175.000, el usufructuario tiene 79 años. Por lo que el valor del usufructo se habrá reducida al 10% (89-79). Y con la nuda propiedad ocurre lo contrario: su valor aumenta hasta el 90%. Es decir, el valor del usufructo en la venta es de 17.500€ y el valor de la nuda propiedad de 157.500€.
Regla especial: depreciación anual del 3% del valor de adquisición del usufructuario.
Cuando el usufructuario no ha recibido rendimientos por el alquiler de la vivienda, puede minorar el valor de adquisición en 3% por cada año que haya trascurrido desde la adquisición. Para este caso (usufructo de 19 años sin rendimientos) se podrá reducir el valor de adquisición en 22.230€ (39.000€ x 19 años x 3%). Por lo que el valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial será de 16.770€ (39.000€ – 22.230€).
Cuidado con la ganancia patrimonial del nudo propietario.
El resultado, sin duda, llama la atención. Una vivienda adquirida por 100.000€ y vendida por 175.000€, en la que existe el usufructo que hemos explicado con detalle en el presente artículo, ofrece los siguientes resultados. Una ganancia patrimonial del usufructuario prácticamente anecdótica, de apenas 730€ (17.500€ – 16.770€). Pero un nudo propietario que tributa por una ganancia patrimonial de 96.500€ (157.500€ – 61.000€). Siendo la ganancia patrimonial entre ambos, de casi 98.000€.
Conclusiones.
En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y asesoramiento fiscal relacionado con compraventas, herencias y donaciones, etc. Si usted va a vender una vivienda gravada por un usufructo, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre la repercusión fiscal de la operación.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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