En muchas ocasiones nuestros clientes nos consultan sus problemas legales referentes al usufructo que ostentan sobre una propiedad. Acuden a nosotros con cuestiones sobre gastos y usufructo. ¿Cómo funciona en la normativa española?, ¿ qué debe pagar el propietario y qué el usufructuario?, etc.
En este artículo analizaremos de forma práctica la relación entre gastos y usufructo en un bien inmueble. En otras palabras, os explicaremos quién paga los gastos del inmueble cuando se ha constituido un usufructo.
Usufructuario y nudo propietario
Cuando se constituye un usufructo sobre, por ejemplo, una propiedad inmobiliaria, nacen dos figuras: el usufructuario y el nudo propietario.
El nudo propietario es aquél que tiene el derecho de ser dueño de la propiedad. Pero no la puede ni disfrutar ni usar.
En contraposición al nudo propietario está el usufructuario. Que es aquél que disfruta del bien usufructuado. Posee el bien y lo puede explotar económicamente, por ejemplo lo puede alquilar.
Entonces, ¿quién paga los gastos y las reparaciones?
Hecha esta aclaración, en el Código Civil español se dispone que el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias. Las reparaciones extraordinarias, en cambio, son de cuenta del nudo propietario.
Por tanto, para saber quién paga qué tipo de gasto, deberemos diferenciar entre gasto ordinario y extraordinario.
¿Cómo diferenciamos entre gastos ordinarios y extraordinarios?
La cuestión problemática llega cuando queremos diferenciar entre reparaciones y/o gastos extraordinarios y gastos ordinarios.
El Código Civil define las reparaciones ordinarias.
Según el Código Civil se considerarán ordinarias las reparaciones que exijan los deterioros o desperfectos por el uso natural de las cosas. Y sean indispensables para su conservación.
Por ejemplo, un tipo de gasto o reparación ordinaria sería hacerse cargo de la pintura del inmueble. O reparar los grifos gastados por el uso habitual, arreglar una ventana desgastada por su uso diario. En consecuencia, y como son gastos ordinarios, lo asumirá el usufructuario.
El código civil nada dice respecto a los gastos extraordinarios. Por lo tanto, se debe entender, por eliminación, al contrario que las ordinarias. Las reparaciones extraordinarias son aquellas que no sean resultado del deterioro o desgaste debido al uso normal.
Por ejemplo, sería un gasto extraordinario si se necesitase reparar la piscina estructuralmente porque estuviese afectada por un vicio de construcción. En este caso debería asumirse por el nudo propietario.
¿Y qué ocurre si no puedo distinguir si es un gasto ordinario o extraordinario?
En la normativa española las obligaciones ordinarias y extraordinarias no cuentan con una enumeración exhaustiva. Por esta razón es evidente que en la práctica se dan situaciones en las que es difícil calificar las reparaciones. Y por lo tanto es difícil saber quién debe asumir su coste.
Las resoluciones de los tribunales tampoco ofrecen una lista de gastos ordinarios y extraordinarios. Pero sí que han ofrecido criterios para poder discernir entre ambos. Así, hay que atender a criterios de: previsibilidad, regularidad, periodicidad, o importancia económica, etc.
Conclusiones
Por todo lo anterior, el estudio detallado de cada caso será determinante para poder analizar quién debe asumir los gastos, en los casos en que existe un usufructo. Si está en una situación parecida y quisiera consultarnos, y obtener asesoramiento legal, contacte con nosotros.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
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Que ocurre con los gastosde un inmueble cuando uno de los copropietarios hace uso del usufruto del mismo sin ser el usufructuario legal?
Buenos días,
Si un copropietario de un inmueble utiliza el inmueble a título de usufructuario sin serlo, y excluye a quienes tienen derecho al uso, no sólo debería hacerse cargo de los gastos del inmueble en su proporción, sino que se le podría pedir una compensación por excluir al resto de propietarios del uso y disfrute.
Hola,
Puede mi padre que es propietario al 50% de un piso y usufructuario(nuestra madre falleció) ceder a su segunda conyugue el usufructo del piso y además que los nudos propietarios paguemos los gastos de dicho piso?
Muchas gracias
Buenas
SI, en principio si es posible la cesión del usufructo.
Legalmente los gastos se deben distribuir con arreglo al código civil entre nudos propietarios y usufructuarios.
Buenas noches : Quien paga el cambio de caldera en la vivienda ¿el nudo propietario o el usufructuario?
Muchas gracias
El usufructuario no paga los gastos que le corresponden y recaen sobre el propietario. ¿Puede el propietario reclamar los gastos que no paga el usufructuario?¿como puede hacerlo?
En el piso en el que vivo el usufructuario necesita cambiar las tuberías de agua porque se deterioraron, quien debe pagar las reparaciones? el nudo propietario o bien el usufructuario? gracias