En el artículo de hoy vamos a hablar del incumplimiento del comprador en la compraventa de un inmueble. Y cómo debe proceder el vendedor para resolver o dar por terminado el contrato. Pues existe una especialidad en el caso de venta de bienes inmuebles en España, que es esencial conocer. Puede obtener sobre compras y ventas en España en nuestra página Web. En especial en las secciones de derecho inmobiliario y de reclamaciones judiciales .
La posibilidad de resolver o dar por terminado un contrato.
El derecho español prevé que, en caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, éste se pueda resolver. Es decir, se pueda dar por terminado. El perjudicado por dicho incumplimiento, podrá elegir entre:
1.- Exigir que el contrato se cumpla (y se le compense por los daños e intereses), o
2.-Que el contrato se resuelva o termine, e igualmente reclamar la compensación que corresponda.
Esta faculta de resolver los contratos se contiene en el artículo 1124 del Código Civil español, que dice:
Artículo 1124.
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible…”
La especialidad de las compraventas de bienes inmuebles.
Aunque según el artículo 1124 señalado, el incumplimiento puede llevar al perjudicado a resolver o terminar el contrato. El Código Civil español, prevé un requisito especial en su artículo 1504, cuando se trata de la venta de bienes inmuebles. Y cuando el incumplimiento es la falta de pago del precio en el tiempo acordado. Así dice este artículo:
Artículo 1504.
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
Así, este artículo exige al vendedor de un bien inmueble, para poder resolver el contrato por falta de pago del comprador, que requiera a través de un juez o por acta notarial. Hasta que dicho requerimiento se produzca, el comprador podrá pagar, aunque sea fuera del plazo fijado en el contrato.
Efectos prácticos en las compraventas de inmuebles en España. Qué hacer cuando el comprador no paga.
Así, según lo señalado, cuando estemos ante una compraventa de una propiedad (casa, apartamento, etc.) en España, tenemos que tener en cuenta que:
1.-El Código Civil se aplicará, aunque el contrato señale que la falta de pago del precio por parte del comprador; tendrá como consecuencia la resolución del contrato, sin más requisitos.
2.-Por lo tanto, deberemos requerir al comprador vía notarial o judicial, para poder dar por resuelto el contrato.
3.-El no resolver o dar por terminado el contrato, podría tener graves problemas para el vendedor. Pues se podría entender vinculado por el contrato. O que su resolución no es correcta o válida y, por lo tanto, que tiene obligación de vender. Si no se hace correctamente, el vendedor podría quedar vinculado por el contrato hasta su correcta resolución, y no podría vender a otra persona.
Conclusión.
Si usted ha vendido su propiedad y existe un incumplimiento del comprador, que no paga el precio. O si usted es un comprador y no puede pagar el precio. Debe usted obtener un asesoramiento legal experto. Deberá usted resolver y dar por terminado el contrato correctamente, para no tener problemas. Contáctenos si desea un consejo legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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