En anteriores artículos hemos analizado en profundidad los aspectos más importantes de los arrendamientos de vivienda. La posibilidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares. La obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética. La fianza. La reciente modificación de la Ley de Vivienda. Etc. Esta semana queremos centrarnos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Sus principales diferencias respecto al arrendamiento de vivienda. Y, en especial, la indemnización al arrendatario prevista en el art. 34 de la Ley de Arrendamiento Urbanos.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda: regulación y principales diferencias.
El arrendamiento de local comercial está regulado en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) y presenta diferencias importantes respecto al arrendamiento de vivienda.
Fianza.
En el arrendamiento de vivienda, la fianza obligatoria es de 1 mensualidad. En el arrendamiento para uso distinto de vivienda, son obligatorias 2 mensualidades.
Subarriendo.
Cuando el objeto del alquiler es una vivienda, el arrendador debe autorizar el subarriendo, que únicamente podrá ser parcial. Sin embargo, en el arrendamiento de local comercial es posible el subarriendo o cesión (total o parcial) sin necesidad de autorización del arrendador. Además, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10% (si la cesión es parcial) o un 20% (si es total).
Duración.
En el arrendamiento de vivienda, hay una duración mínima de 5 o 7 años (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica). Por su parte, en los arrendamientos de locales comerciales no existe duración mínima alguna.
Indemnización al arrendatario en caso de no renovación del contrato.
Otra de las principales diferencias entre el arrendamiento para vivienda y el arrendamiento para locales de negocio es la indemnización al arrendatario del art. 34 de la L.A.U. Esta indemnización está prevista únicamente para casos en los que el contrato se extingue por haber trascurrido el plazo fijado en el mismo. Para poder exigirla será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- El arrendatario no debe haber renunciado de forma expresa a esta indemnización cuando firmó el contrato de arrendamiento.
- El inquilino debe haber desarrollado una actividad comercial en el local arrendado durante los últimos cinco años.
- Cuatros meses antes de la finalización del contrato, el inquilino debe haber informado al arrendador de su deseo de continuar con el arrendamiento, por un precio de mercado.
¿Cómo se calcula esta indemnización?
La indemnización al arrendatario se puede calcular de dos formas, de acuerdo con los supuestos previstos en el art. 34 de la LAU:
- En los primeros 6 meses tras la extinción del contrato, el arrendatario se instala en otro local en el mismo municipio, y se dedica a la misma actividad que venía realizando hasta el momento. En este caso, la indemnización incluirá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
- El arrendatario abre otro negocio, en los 6 meses posteriores a la extinción, pero dedicado a una actividad distinta (o no inicia actividad alguna). Si el arrendador o un tercero comienzan a desarrollar la misma actividad, o similar, en el local del anterior inquilino; la indemnización será equivalente a 1 mes por año de contrato (con un máximo de 18 mensualidades).
Conclusiones.
En resumen, cuando el arrendador (o un tercero) puedan aprovecharse de la clientela del anterior inquilino, la ley pretende compensarle económicamente con esta indemnización. Si usted ha firmado o va a firmar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento experto sobre el tema.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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