Estimados lectores:
Hemos recibido numerosas consultas relativas a personas que tienen una propiedad que fue construida hace tiempo sin licencia e incluso en contra del planeamiento, por ejemplo construyendo más metros o pisos de lo permitido, y que el Ayuntamiento se niega a otorgarles licencia de primera o segunda ocupación.
Sin duda este es un supuesto en el que muchos lectores se encuentran o seguro conocen a amigos, familiares, o áreas enteras de municipios en esta situación.
Pero no todas las obras ilegales deben acabar en el derribo del edificio o sin la posibilidad de ser utilizadas legalmente, solo porque no obtuvieron en su día licencia de obra/edificación o si no se ajustaban al planeamiento.
Como señala el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJ C Valenciana), en su Sentencia núm. 2055 de 15 septiembre de 2011, la licencia de primera ocupación tiene como finalidad acreditar que lo construido se ajusta a la licencia de obra y que la propiedad reúne las condiciones de habitabilidad exigidas por la legislación.
En los supuestos en los que no hay licencia de obra y la Administración no actúa en el plazo conferido por la ley para restablecer la legalidad (normalmente 4 años) esa propiedad en un principio ilegal y contraría al planeamiento, quedará en una situación de fuera de ordenación, según lo comentado en artículos anteriores, y el Ayuntamiento no podrá pedir la demolición de la misma o reclamar sanciones.
En estos casos, entiende el TSJ. C. Valenciana que el ayuntamiento, no podrá simple y llanamente prohibir la utilización de estas edificaciones, si no actuó en el plazo que tenía para iniciar los expedientes legalizadores y/o sancionadores; y deberá permitir el uso de la edificación atendiendo a las circunstancias que concurran en cada caso. Así tiene declarado que como principio no es razonable la denegación de la licencia de primera ocupación y habitabilidad por el mero hecho de no tener licencia de edificación.
Hay numerosos precedentes en la jurisprudencia que señalan que no se puede privar sin más del uso de los inmuebles en situación de fuera de ordenación a sus dueños, con la negativa a otorgarles licencias de primera o segunda ocupación, pues esto supondría un castigo excesivo a sus propietarios, que ya, según lo previsto en la legislación, ven reducida la vida del inmueble, pues en este tipo de edificaciones, no se puede realizar obras de consolidación ni rehabilitación y tiene un uso igualmente limitado, en muchas ocasiones.
Así, entendemos, dicho sea con el máximo respeto, que muchos Ayuntamientos aprovechan la petición de licencias de primera o segunda ocupación, necesarias por otra parte para poder contratar el agua y la luz, para revisar la legalidad de las obras realizadas una vez trascurridos los plazos que legalmente tienen para hacerlo, o para exigir la cesión de terrenos, pedir que se urbanice la zona, etc.; pero entendemos que esto puede ser constitutivo de un abuso, pues las licencias de primera y segunda ocupación no tienen esta finalidad.
Así el propio El Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª), en sentencia 3 abril 2000, señaló que no es en la licencia de primera ocupación, sino en el otorgamiento de la licencia de obras, donde la Administración ha de realizar el control de adecuación de la obra a la legalidad urbanística y dice textualmente“tampoco cabe denegar (la licencia de primera ocupación) cuando pese a haberse erigido una edificación sin licencia y en contra del planeamiento, ha caducado el plazo concedido a la Administración para el ejercicio de su potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística, y el uso pretendido se encuentra entre los autorizados en la zona.”
Conclusión: según lo señalado, y teniendo en cuenta que esto puede afectar a miles de propietarios que no consiguen su licencia de primera o segunda ocupación, entendemos, como así lo hace el Tribunal Supremo, que un Ayuntamiento no puede denegar este tipo de licencias, si la propiedad cumple con los criterios de habitabilidad y el uso pretendido está permitido en la zona en la que se encuentra la edificación, y todo ello aunque la propiedad no respete el planeamiento y si haya construida sin licencia, siempre y cuando, la administración no haya actuado en el plazo de 4 años previsto para iniciar acciones legales contra las obras ilegales, e incluso, entendemos, aunque las obras de urbanización de la zona no se hayan completamente acabado.
Si usted, o sus vecinos se encuentran en esta situación no dude en contactar con nosotros, para estudiar su caso, pues somos concientes que hay grandes núcleos de población que se ven afectados por esta situación.
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Carlos Baos (Abogado)
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