La mayoría de los alquileres para vivienda o locales de negocios, etc., se rigen en España por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley nació en 1.994, y aunque en la actualidad sigue vigente ha experimentado numerosas modificaciones. La última reforma de esta norma ha sido la realizada mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Esta última reforma ha supuesto importantes cambios en las condiciones de los alquileres, y algunos de estos cambios importantes se los explicamos a continuación.
En primer lugar, ha cambiado el plazo mínimo que el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble, cuando se trate de un arrendamiento para USO DE VIVIENDA. Este plazo ha pasado de tres años a cinco años. Además, en caso de que no se haya pactado un plazo de duración en el contrato, el periodo mínimo de alquiler será también de cinco años. En caso de que el arrendador propietario de la vivienda sea una empresa estos plazos aumentan hasta los siete años. Se busca así dar al inquilino mayor seguridad y estabilidad.
Con la anterior normativa, el propietario que no deseaba prorrogar el contrato debía avisar al inquilino con un mes de antelación. Este plazo ha sido aumentado a cuatro meses , dando al inquilino un mayor margen de tiempo para buscar otra vivienda. En sentido contrario, cuando es el inquilino el que no desea continuar con el contrato y abandonar el inmueble, el plazo pasa de un mes de antelación para realizar el aviso al propietario a dos meses, con lo que se refuerzan también, aunque en menor medida, los derechos de los propietarios.
También se ha establecido un límite máximo para fianzas y garantías de tres mensualidades, es decir que tan sólo podrán exigirse dos mensualidades además del mes de fianza en sentido estricto.
Una de las modificaciones más importantes que se han realizado tiene que ver con la ejecución de los desahucios. En este caso la norma que modifica este Real Decreto no es la Ley de Arrendamientos Urbanos si no la Ley de Enjuiciamiento civil. Y según establece esta modificación, cuando un propietario intente desahuciar a un inquilino u a otras personas que pudieran estar ocupando su inmueble, el Juzgado informará al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, para que éstos puedan valorar si se encuentra en una situación de vulnerabilidad social. Si los servicios sociales entendieran que podría darse una situación de vulnerabilidad, el Juzgado podrá suspender la ejecución del desahucio por un plazo máximo de un mes, o tres meses si el propietario es una empresa.
¿Y qué ocurre con mi vivienda que tengo alquilada desde antes que se modificara la Ley?
En este caso la norma aplicable a su contrato será la que estaba vigente cuando el contrato se firmó, es decir seguirán aplicándose las normas con las condiciones establecidas en la anterior Ley.
Si usted es propietario de una vivienda alquilada, o desea alquilarla o es usted inquilino de una vivienda y tiene dudas respecto a cuáles son sus derechos y obligaciones, contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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