El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva Ley de Vivienda en España (Ley 12/2023). Aunque todavía es pronto para saber cómo afectará al mercado inmobiliario (compraventas, alquileres, etc.) en los próximos artículos analizaremos las principales novedades que introduce esta ley. Y los aspectos fundamentales que deben tenerse en cuenta a partir de ahora.
Grandes tenedores.
Como ya explicamos en anteriores artículos, mediante Real Decreto Ley 11/2020 y 15/2020, se consideró como “grandes tenedores”, a las personas físicas o jurídicas que fueran titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2. La nueva ley de vivienda da un paso más. A partir de ahora también se podrá considerar como gran tenedor, a aquellos que tengan más de 5 inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada.
Zonas de mercado tensionado. ¿Cuándo? ¿Cómo? ¿Por qué?.
La ley de vivienda prevé que las distintas CCAA puedan declarar como “zonas de mercado residencial tensionado” a aquellas zonas en las que se produzca una de las siguientes situaciones:
- hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos medios de esos hogares.
Que una zona sea declarada como “tensionada” tendrá importantes consecuencias tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por un lado, el inquilino tendrá derecho a una prórroga extraordinaria anual, tras la finalización del contrato. Además, cuando el arrendador firme un contrato con nuevos inquilinos, el precio estará limitado a la renta que estuviera fijada en el contrato del anterior inquilino (con excepciones). El arrendador tampoco podrá repercutir a los nuevos inquilinos condiciones o gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.
Todavía es una incógnita saber qué comunidades autónomas harán uso de esta facultad y declararán zonas de mercado tensionado en su territorio. No obstante, varias CCAA ya han declarado su intención de no hacer uso de esta posibilidad. La declaración de zona de mercado tensionado tendrá una duración inicial de 3 años, y se podrá renovar anualmente.
Límite a la actualización de la Renta hasta 2024.
Durante el año 2023, la actualización de la renta estaba limitada, como máximo, a un 2%. Con la nueva ley de vivienda se confirma que durante el año 2024 la actualización de la renta también estará limitada: no podrá ser superior al 3%. Está previsto que antes del 31 de diciembre de 2024, se apruebe un nuevo índice que sustituya al IPC (Índice de Precios del Consumidor) y que debería entrar en vigor en el año 2025.
Impuesto de Bienes Inmuebles. Recargos.
Hasta ahora, los Ayuntamientos tenían la capacidad de imponer recargos de hasta el 50% en el IBI de aquellas viviendas que estuvieran vacías. Con la nueva ley de vivienda se abre la puerta a incrementar este recargo hasta el 100% cuando la vivienda no haya estado ocupada durante más de 3 años (y el propietario sea titular de 4 o más inmuebles). Además, cuando un propietario tenga dos o más viviendas vacías en la misma localidad, el Ayuntamiento podrá incrementar el recargo hasta un 150%.
Conclusión.
La nueva ley de vivienda ha introducido numerosos cambios en el mercado inmobiliario, que afectan a los contratos de arrendamiento. Como explicaremos en detalle la semana que viene, en la segunda parte de este artículo, la ley también afectará a los procedimientos de desahucio y a las compraventas. En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario. No dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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