El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, o como se le denomina comúnmente, nueva Ley Hipotecaria. Esta nueva Ley ha introducido importantes novedades a la hora de solicitar y firmar con el banco un préstamo hipotecario.
Entre estas novedades es destacable la obligación que ahora tienen los bancos de proporcionar al cliente la información necesaria para que se pueda comparar el préstamo con otros que otras entidades bancarias puedan ofrecer, y también para conocer con exactitud las condiciones del préstamo, las consecuencias de firmarlo y así poder tomar la decisión más adecuada e informada.
Esta información deberá darla el banco, al cliente, como mínimo con 10 días de antelación a la firma de cualquier contrato u oferta relativa a la formalización del préstamo.
Está información deberá proporcionarse a través del modelo FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, que podemos encontrar en el Anexo I de la nueva Ley.
Otra importante novedad es que la persona que pida el préstamo deberá comparecer ante el notario donde haya decidido que se deba firmar la escritura de préstamo hipotecario con anterioridad a la firma del préstamo, para poder obtener asesoramiento gratuito y revisar con el notario el documento a firmar. Entre otras cosas el notario revisará en dicha reunión que la información proporcionada por el banco sea acorde con la Ley.
Si el notario confirma que la información y documentación cumple con los requisitos establecidos en la Ley levantará un acta mediante la cual certificará el cumplimiento del plazo de entrega de la documentación de forma previa, por parte del banco.
En dicha acta también se reflejará las preguntas y dudas que el cliente haya transmitido al notario, y el asesoramiento que el notario haya dado al cliente.
Además, el cliente deberá contestar a un test proporcionado por el notario con el fin de concretar y garantizar que el cliente ha recibido toda la documentación e información.
Si el notario no pudiera comprobar que el cliente ha recibido toda la documentación necesaria o el cliente no comparece para recibir este asesoramiento, el notario levantará otra acta en la cual manifestará esta situación. En estos casos la escritura pública de préstamo hipotecario no podrá firmarse.
Además, la nueva Ley ha clarificado una cuestión que ha significado un fuerte debate en nuestros tribunales en los últimos años, como es el reparto de los gastos hipotecarios.
Desde la entrada en vigor de la Ley, el cliente se hará cargo de los gastos de tasación y de las copias de la escritura que solicite al notario. Será por tanto a cargo de la entidad bancaria los gastos relativos a la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y el resto de los honorarios del notario.
En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados se pagará conforme establezca la Ley. En estos momentos, tras la reforma realizada mediante el Real Decreto 17/2018, la Ley del impuesto establece en su artículo 29 que el prestamista, es decir el banco, el sujeto pasivo del impuesto y quien debe hacerse cargo de este.
Si usted va a solicitar una hipoteca para compra de una vivienda o para cualquier otra necesidad contáctenos y le ayudaremos a seguir los pasos necesarios para obtenerla.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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