Son muchas las razones por las que se puede acodar por un juez, la nulidad del préstamo hipotecario. Algunas de ellas, están previstas en la ley de Usura de 1908. Existen algunos préstamos hipotecarios que son contrarios a ésta y otras leyes.
Estos préstamos usurarios, suelen tener:
.-Un intereses mucho más elevados que el normal de mercado. Y por lo tanto, puede ser declarado nulo.
.-Normalmente prevé un interés de demora ( en caso de falta de pago), que también es abusivo.
.-Y, también es posible que se declare su nulidad, porque la cantidad de principal entregada realmente, sea menor que la declarada.
La sentencia del Tribunal Supremo 302/2020.
En la sentencia señalada, el Supremo, declaró la nulidad de un contrato de préstamo hipotecario. Todo ello, con base en el artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura, que dice que será nulo:
«el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias».
Así, en esta sentencia y otras previas, el Tribunal Supremo, habla del «préstamo falsificado». Es aquel por el que, de forma fraudulenta, se obtiene y oculta una remuneración al prestamista, Pues se dice que se ha prestado una cantidad mayor a la realmente entregada.
No estaremos en un contrato de hipoteca o préstamo hipotecario nulo, cuando:
.- Se cobren por adelantado los intereses.
.-O se incluyan cantidades a descontar por servicios prestados.
.-Tampoco si se retienen cantidades del préstamo para pagar deudas, o gastos.
Siempre que en estos casos, se hagan de forma correcta, real, etc.
Préstamo falsificado o nulo.
En el supuesto enjuiciado, se señalaba que había sido entregada al cliente una cantidad, parte en cheque y parte en metálico, pero no era cierto. Y además, se explicó que parte correspondía a gastos de intermediación, provisiones para gastos, intereses, etc.
Pero en realidad, lo que se estaba enmascarando, es que se estaba declarando como cantidad recibida, una mayor que la realmente entregada.
A dicha conclusión llega el Tribunal Supremo, por varias circunstancias:
.- el pago anticipado de los intereses, cantidad que no se entregó al cliente, prestatario.
.-no se explica, en que consistían los servicios de intermediación cobrados
.-falta de especificación de qué gastos se iban a pagar con las retenciones realizadas.
.-se cobró por conceptos que no constan realizados.
.-desproporción de las cantidades retenidas, en relación con el principal
ETC.
Consecuencias.
En el supuesto de declararse como entregada una cantidad mayor a la real, se debe declarar la nulidad del préstamo hipotecario.
Esta nulidad lleva consigo que:
.- Los prestatarios o clientes, deben devolver la cantidad realmente recibida.
.-Nulidad de la hipoteca que grava la propiedad. Quedaría el inmueble libre de cargas.
.-El prestamista, debe devolver las cantidades recibidas.
Y en el supuesto de haberse iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria por falta de pago de la hipoteca, éste deberá igualmente dejarse sin efecto.
Conclusión
Si usted ha sido víctima de un préstamo falsificado, es decir, si declaró recibir más dinero, que el realmente recibido. Debe saber, que legalmente puede reclamar la nulidad del préstamo hipotecario.
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La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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