Cuando una persona se dispone a adquirir una propiedad, ya sea una vivienda o un establecimiento destinado a la actividad profesional, es fundamental realizar con carácter previo un análisis sobre la situación legal, registral, urbanística, etc. del inmueble.
Pero en ocasiones, si el análisis legal no ha sido completo, o en algunas circunstancias extraordinarias, puede ocurrir que existan ciertos derechos sobre el bien o cargas, que afecten al derecho de propiedad. En el artículo de hoy nos centraremos en la posibilidad de que el vendedor transmita un bien que no le pertenece parcialmente o en su totalidad, aunque no lo sepa.
Cuando esto ocurre, el vendedor está obligado al saneamiento por evicción, figura regulada en el artículo 1.474 y siguientes del código civil español, y que se define como la obligación del vendedor de responder ante el comprador de la posesión legal y pacífica del inmueble vendido.
Si el comprador se viera privado de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, tendrá derecho a reclamar al vendedor el precio, los rendimientos que se hubiera visto obligado a entregar al que le haya vencido en juicio, las costas del juicio perdido, los gastos realizados en el inmueble y daños ocasionados por la pérdida de la propiedad.
En consecuencia, para que el comprador pueda exigir al vendedor el saneamiento por evicción, debe habérsele privado en parte o totalmente del inmueble, mediante sentencia judicial firme y por una tercera persona.
Así por ejemplo, el Tribunal Supremo en su sentencia 159/2009 de 9 de marzo de 2.009, analiza el caso de un banco que vendió un inmueble a un particular. Este inmueble había sido adquirido por el banco mediante ejecución hipotecaria por falta de pago de las cuotas de su anterior titular. Lo que el banco desconocía es que el anterior titular había adquirido el inmueble mediante un contrato de permuta que incluía una condición resolutoria, que cuando se cumplía dejaba sin efecto el contrato. La finca vendida provenía de la división de otra finca, pero la condición resolutoria únicamente quedó registrada en la hoja de la finca original, a pesar de que la misma afectaba a la totalidad de la finca, a pesar de que luego fuese dividida.
Al haber vendido el banco una propiedad que debido a esa condición resolutoria nunca fue suya, el Tribunal Supremo lo condenó al saneamiento por evicción y a devolver el precio del inmueble al comprador.
También se ha entendido por los tribunales españoles, que se puede reclamar el saneamiento por evicción contra el vendedor, cuando la propiedad vendida tenga problemas constructivos tan serios que la haga inadecuada para su uso.
Si usted se dispone a adquirir una propiedad española, y requiere asesoramiento legal especializado, o bien ya ha comprado una propiedad en España tiene problemas, o alguien la reclama como su dueño real, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados, y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos
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