En marzo de 2019 se aprobó la modificación del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con esta reforma, se permitía limitar o condicionar el alquiler turístico en las comunidades de propietarios. Se daba así respuesta a un problema cada vez mayor. Los ruidos, comportamientos incívicos y demás molestias generadas por los alquileres turísticos. La noticia fue recibida con alivio por muchas comunidades, que veían como este tipo de alquileres alteraba la convivencia de los vecinos. Tres años después, analizamos que ha ocurrido con la prohibición del alquiler turístico en España.
¿Prohibir, limitar o condicionar?
La primera duda que planteó la redacción de la ley fue el alcance real de la modificación. Aunque la reforma se vendió como la posibilidad de “prohibir el alquiler turístico” finalmente el artículo 17.12 LPH solo hablaba de “limitar o condicionar”.
Esta ambigüedad en la redacción de la Ley ha provocado bastantes problemas a la hora de determinar qué pueden acordar exactamente las comunidades de vecinos. Según la RAE, limitar significa imponer límites, acotar o ceñir. Por su parte, condicionar implica hacer depender algo de una condición o influir en el desarrollo de algo. En cualquier caso, tanto una como otra, no coinciden exactamente con el significado de prohibir, que claramente representa impedir la ejecución de algo.
¿Realmente basta con una mayoría cualificada?
El segundo problema que parece haber surgido con el paso del tiempo es todavía más preocupante. La reforma establece que para aprobar el acuerdo será necesario el voto a favor de 3/5 de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas.
No obstante, son varias las voces que en estos años han manifestado que quizás esta mayoría no sea la adecuada. Como ya explicamos en nuestro primero artículo, en estos casos entran en conflicto dos derechos. El derecho de los propietarios de una vivienda a destinarla al uso que deseen (el alquiler turístico en sí no es una actividad ilegal). Por otro, el derecho de los vecinos a no ser molestados en su vida diaria. Ya que algunos turistas únicamente piensan en divertirse, y no respetan el derecho de descanso del resto.
Pese a que la Ley únicamente exige el voto de 3/5 partes de cuotas y votos, cada vez está cobrando más fuerza la postura que defiende que un acuerdo de este tipo, en realidad, requiere unanimidad.
Jurisprudencia: llegan las primeras sentencias sobre el tema.
Recientemente hemos conocido una sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Córdoba que trata sobre este tema. En primer lugar, el juez critica duramente la ambigüedad de la redacción del art. 17.12 LPH. Señala, además, que el alquiler turístico no es una actividad molesta en sí. Por lo tanto, su prohibición de forma “preventiva” es excesiva. Especialmente porque la propiedad privada y la libertad de empresa son derechos constitucionales. Finalmente, declara nulo el acuerdo aprobado por la comunidad.
El razonamiento es claro. El art. 17.12 no permite prohibir el alquiler turístico (sólo limitarlo o condicionarlo) por lo que la mayoría necesaria para su aprobación sería la establecida en el art. 17.6, es decir, la unanimidad.
¿Está el Registro de la Propiedad inscribiendo acuerdos aprobados por 3/5 de cuotas y votos?
Una parte fundamental del proceso de prohibición de alquiler turístico es la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad. Hasta que el acuerdo no se inscribe no despliega efectos y no se puede hacer valer frente a terceros. Las resoluciones de Registro de la Propiedad son dispares. Algunos registradores inscriben los acuerdos aprobados por 3/5, pero otros también están denegando sistemáticamente la inscripción. El motivo es que la “prohibición” del alquiler turístico excede el ámbito del art. 17.12 LPH que sólo permite limitar o condicionar. Y por ello, únicamente aceptan acuerdos aprobados por unanimidad.
¿Y ahora qué?
Hasta que el Tribunal Supremo no se pronuncie, es previsible que la litigiosidad y las interpretaciones contradictorias no cesen. Algo que no se espera hasta dentro de unos años. Mientras tanto, la incertidumbre sobre este tema aconseja actuar con cautela. Preparar cuidadosamente la Juntas que traten estos temas, prestar especial atención a la redacción de los puntos del orden del día y el acta, etc.
Si usted vive en una comunidad de propietarios en la que va a votarse un acuerdo de prohibición del alquiler turístico, no dude en contactarnos. Le ofreceremos asesoramiento experto sobre el tema. Consúltenos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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