Consulta sobre la imposibilidad de cumplir un contrato compraventa:
Estimado abogado español,
Compré una propiedad sobre plano ( por construir) hace unos años. Ahora el promotor ya la ha acabado y me ha enviado un requerimiento. Solicita que vayamos a la notaría a firmar y que pague lo que resta del precio. El problema es que hoy en día es muy difícil conseguir financiación y una hipoteca. Además cuando firmamos el contrato de compraventa, mi mujer trabajaba y ahora está en el paro, y lamentablemente ningún banco nos presta el dinero que necesitamos.
¿Podemos pedir que nos devuelva el promotor y vendedor el dinero y que no nos obligue a comprar, debido a nuestra actual situación económica?
Respuesta.
Estimado lector, muchas gracias por su consulta legal.
Entiendo que básicamente nos pregunta si en derecho español, el cambio en sus circunstancias puede tener como consecuencia la posibilidad que usted pueda no cumplir el contrato de compraventa que firmó. Es decir a lo que usted se obligó, y pedir la resolución o terminación del contrato, y en su caso la devolución de lo pagado.
Esto es lo que se llama, la regla rebus sic stantibus o estando así las cosas. Es decir, la posibilidad de desvincularse de un contrato por un cambio de circunstancias.
Debemos señalar que en principio, la regla general, es que los contratos se tienen que cumplir según lo acordado. Así, lo indica el artículo 1091 del Código Civil español:
“Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos».
Únicamente se podrá aplicar la regla rebus sic stantibus, cuando haya un cambio en la situación y circunstancias que existían a la hora de la celebración del contrato. Debe ser imprevisible, que sea de tal importancia, que haga muy difícil, costoso, o casi imposible el cumplir el contrato.
El Tribunal Supremo.
Como señaló la sentencia del Tribunal Supremo español, número 820/2013 (Sala 1) de 17 de enero, la regla rebus sic stantibus se puede aplicar a las compraventas de inmuebles, pero debe hacerse forma cautelosa y excepcional. En esta sentencia el Tribunal Supremo, señala que se podría aplicar a casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de viviendas, pues es evidente y notorio los efectos profundos y prolongados de la crisis que sufre España,
Entiende el tribunal que para que fuera de aplicación, entre otros requisitos: el contrato se tendría que haber celebrado antes de la crisis, las circunstancias tendrían que haber cambiado de forma extraordinaria e imprevisible, etc.
Aclara el Supremo, que esto no significa que la crisis económica por sí sola, y en todos los casos, permita a los compradores no continuar con sus compraventas, pues si fuera así, se propiciarían incumplimientos oportunistas y podría ser incluso un incentivo para los incumplimientos, desvirtuando los contratos de compraventa de inmuebles. Por lo tanto, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto, y en su caso habrá que probar que se dan los requisitos señalados con anterioridad, para que usted pueda solicitar la devolución del dinero y la terminación o resolución de su contrato.
Si usted tiene firmado un contrato de compraventa, alquiler, o de cualquier otro tipo que no puede cumplir, si tiene dudas sobre los efectos de la imposibilidad de cumplir contrato un compraventa, no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
Despacho de Abogados Español.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2014
