Son numerosas las consultas que recibimos de clientes y lectores que tienen problemas con los copropietarios de sus inmuebles en España. Normalmente sucede con los condominios, por los que varias personas son propietarias de viviendas, locales de negocios, etc. tras una herencia, un divorcio, una separación, etc. y la relación entre ellos no es la deseable.
En numerosas ocasiones resulta que alguno de los propietarios se niega a permitir el uso del inmueble al resto, y lo utiliza de forma excluyente.
Ya vimos en anteriores artículos que legalmente existe la posibilidad de forzar la venta del inmueble (cosa común) según el derecho español, si no es posible llegar a acuerdos entre los codueños.
En el artículo de hoy vamos a analizar qué puede hacer un propietario si no le dejan utilizar la propiedad común o condominio.
Cuando uno es propietario con otras personas de un inmueble, forman una comunidad, y según el código civil español, y más concretamente el artículo 394, cada uno de los propietarios tiene derecho a utilizar la cosa común, debiendo permitir al resto que lo utilicen igualmente, de acuerdo con el derecho que posean, así dice este artículo:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Por lo tanto, si un inmueble pertenece a 3 personas y cada una de ellas es dueña al 33.33%, si una de ellas utilizase exclusivamente el inmueble sin dejar que el resto pudieran hacer uso del mismo conforme a su derecho y % de propiedad, estos, podrán reclamar contra aquella, por los siguientes conceptos:
.- Que se le permita utilizar la propiedad según su % de derecho de propiedad, normalmente por un sistema de turnos.
.- Si se negase el co-propietario se podrá reclamar una compensación económica por el incumplimiento del artículo 394 Cc señalado, pues se impide a los copropietarios utilizar el inmueble conforme a su derecho.
Es fundamental en estos casos, que se requiera de forma fehaciente al propietario para que permita el uso del inmueble al resto, y no pueda alegar posteriormente que se permitió por el resto, que él utilizara únicamente el inmueble.
Si se desea solicitar una compensación económica será necesario igualmente acreditar la renta de mercado que corresponda al arrendamiento del inmueble, con un informe pericial, la certificación de varios agentes inmobiliarios que conozcan la zona y el mercado, etc. a los efectos en su caso de poder cuantificar la cantidad a reclamar.
Por lo tanto, si usted es copropietario de uno o varios inmuebles en España, con uno o varios propietarios más, y si no llegan a un acuerdo sobre el uso del inmueble, o sencillamente no le permiten utilizarlo, sepa que legalmente usted tiene derecho a hacer utilizar la propiedad de forma proporcional a sus derechos sobre la misma, y, en su caso, solicitar una indemnización si no le permiten utilizarlo alguno de los copropietarios.
Si usted o alguien que usted conoce se encuentra en esta situación, contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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