En el artículo de hoy vamos a hablar de si es posible presentar una reclamación, tras la compra de un inmueble, cuando hay una diferencia de superficies. Es decir, que la superficie reflejada en el contrato y acuerdo, no se corresponde con la superficie real.
Regulación legal.
Las posibles consecuencias legales, si el bien entregado tiene un tamaño o superficie mayor o menor; que el acordado, se recogen en el Código Civil ( Cc). Concretamente en los artículos 1469 y siguientes.
Así, podemos distinguir entre dos supuestos.
1.- Compras y Ventas en las que el precio se fija por superficie o metros cuadrados.
Según el artículo 1469 Cc. Si la compra y venta, se hace con indicación de la superficie, y a razón de un precio por metro cuadrado. Entonces, el vendedor debe entregar la superficie acordada en el contrato. Y si no es posible, podrá el comprador solicitar una rebaja proporcional. O en su caso, la rescisión del contrato, si supera el 10% de diferencia.
Si la cabida o superficie fuera mayor, se podría reclamar el exceso, por el vendedor. Salvo que fuera más de 5% en cuyo caso, el comprador podrá decidir entre resolver el contrato, o pagar la diferencia.
2.- Ventas por precio alzado.
Cuando la venta se hace por un precio alzado, es cuando no se fija un precio por metro cuadrado. En este caso, no habrá derecho a un aumento o disminución del precio, si la cabida o superficie es distinta. Es decir, si se entrega una cosa mayor o menor. Todo ello según el artículo 1471 Cc.
Es lo que se conoce como Cuerpo Cierto. Es decir, se compra y vende un inmueble, no por una superficie concreta, y un precio por m2. Consecuentemente, se compra lo que se ha visto, la superficie que está entre los linderos.
Plazo legal para reclamar por la diferencia de superficies
Según el artículo 1472 Cc, para la exigencia de un descuento en el precio, aumento o en su caso, la resolución del contrato. El plazo, será para este tipo de acciones legales de 6 meses.
Ejemplos prácticos de posibles reclamaciones.
En la práctica, en la compra de inmuebles, en España, lo normal es que se hagan como cuerpo cierto. Es decir, no se suele comprar a razón de x€ por m2 de parcela o de construcción. Y se suele utilizar en los contratos los datos de superficie del catastro o registro.
Por lo tanto, si la construcción ( vivienda) o la parcela, tiene una superficie menor, como compradores es posible que no podamos reclamar. O como vendedores, reclamar más precio, si es mayor la superficie real, a la señalada en el contrato.
Supuesto distinto es el de la venta de inmuebles sobre plano. En este caso, si el promotor nos entrega una propiedad menor al final del contrato. Entendemos que si se podría reclamar. Quizás no tanto, en base a estos artículos. Pues no existía la cosa en el momento del contrato. Si no, por un incumplimiento contractual, al no entregarse lo pactado.
Conclusión
Si ha comprado o vendido una propiedad, si existe una diferencia de superficies, si quiere saber si puede reclamar o no, contáctenos y le ayudaremos. Puede consultar la sección de derecho inmobiliario.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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Hola he comprado una casa,del año 1920,la cuestión es que el vecino ,tiene construida dos alturas ,en parte de mi casa unos 3m encima de la que he comprado,no sé si tendría derecho de superficie ,que solución se le podia poner al respecto .