En 2023, se realizaron en España más de medio millón de compraventas de inmuebles. 2024, va camino de superar esa cifra. Aunque puede parecer una operación sencilla, una compraventa presenta importantes implicaciones legales y económicas para compradores y vendedores. Adentrarse en este tipo de operaciones sin asesoramiento jurídico especializado puede tener consecuencias muy graves. En el artículo de esta semana, compartimos un nuevo caso de éxito judicial de nuestro despacho. Una resolución del contrato de compraventa que permitirá a nuestros clientes recibir 69.500€ como indemnización. Puede leer la sentencia judicial completa pinchando AQUÍ.
El contrato privado de compraventa o documento de reserva.
Por lo general, el primer paso en toda compraventa es que las partes firmen un contrato privado de compraventa o un contrato de reserva. La firma de este documento suele ir acompañada del pago de una cantidad de dinero, a cuenta del precio total. Dependiendo de la redacción del contrato, las consecuencias legales aparejadas a esa cantidad de dinero que se entrega pueden ser muy diferentes. De ahí que sea esencial contar siempre con asesoramiento experto de un abogado independiente antes de firmar cualquier documento.
Arras confirmatorias, penales y penitenciales. Requerimiento judicial o notarial.
Los contratos de compraventas pueden incluir tres tipos de cláusulas de arras. La cláusula de arras penales, que fijan una penalización económica en caso de incumplimiento, pero no permiten rescindir el contrato unilateralmente. Las arras penitenciales del artículo 1.454 CC, que sí permiten la rescisión unilateral del contrato, con una compensación económica. Y las arras confirmatorias, que garantizan el cumplimiento sin imponer penalizaciones.
Es común pensar que, si se marca un plazo en el contrato de compraventa para realizar un pago y éste no se cumple, el contrato se resuelve automáticamente. Nada más lejos de la realidad. Aunque el incumplimiento de una de las partes pueda llevar a la terminación del contrato, la resolución del contrato de compraventa tiene unos requisitos específicos. Conforme al art. 1504 CC, el vendedor debe requerir al comprador, judicial o notarialmente, antes de poder dar por terminado el contrato. Sin este paso, el contrato se mantiene vigente. Lo que podría generar serios inconvenientes para el vendedor.
El caso concreto.
En septiembre de 2022, nuestros clientes firman un contrato de compraventa con arras penales, para vender su vivienda. El comprador realiza un pago de 69.500€ a la cuenta bancaria de la agencia inmobiliaria. Se acuerda como fecha límite para firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, finales de mayo de 2023. Sin embargo, la compradora no puede cumplir con el pago restante dentro de dicho plazo. Tras varios intentos infructuosos de negociar una prórroga con la compradora; nuestros clientes optan por la resolución del contrato de compraventa. Y conforme al art. 1504 CC, se efectúa un requerimiento notarial a la parte compradora.
La parte compradora, a pesar del requerimiento, no cumple con lo pactado. Por este motivo, se interpone una demanda ante el juzgado para que confirme la resolución del contrato. El Tribunal ha estimado íntegramente nuestra demanda. Tal y como solicitábamos en nuestro escrito de demanda, la agencia inmobiliaria pagará a nuestros clientes los 69.500€ depositados por el comprador.
Conclusión.
Contar con un asesoramiento legal especializado en cada etapa de una compraventa inmobiliaria, es fundamental. En White-Baos Abogados somos expertos en derecho de judicial inmobiliario. Si usted desea comprar o vender una propiedad, o si ya se encuentra en una situación problemática en la compra o venta de una inmueble, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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