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DERECHO INMOBILIARIO: compraventas, arrendamientos, licencias de obra, etc.
Derecho inmobiliario en España. Compra y venta de bienes inmuebles. Transmisiones. Licencias de obras. Grandes inversiones.
Adquirir o vender una propiedad, transmitirla mediante donación, negociar y redactar un buen contrato de arrendamiento, actualizar los datos registrales o las mediciones catastrales, solicitar las oportunas licencias de obra, son importantes actuaciones que merecen ser estudiadas detenidamente, para garantizar las necesidades e intereses del cliente. En nuestro departamento de Derecho inmobiliario en España, podemos asesorarle en estos apartados.
Compra de bienes inmuebles en España
Cuando uno desea comprar una propiedad en España debe asesorarse correctamente. Es fundamental conocer la normativa aplicable, antes de decidirse por comprar un inmueble.
Dentro del servicios que cómo abogados damos en White Baos, se encuentra la realización de una due diligence legal inmobiliaria.
Tras la cual, usted podrá conocer la situación legal del inmueble. Desde la situación en el registro de propiedad, catastro, situación urbanística, etc.
Igualmente resulta esencial el asesoramiento legal, a la hora de negociar el clausulado de un contrato de compraventa.
Igualmente, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, puede ser interesante adquirir el inmueble personalmente, o a través de una empresa, etc.
También habrá ocasiones en las que la compra se pueda someter a distintos impuestos. Así, puede que nos interese más que se pague IVA o Transmisiones Patrimoniales, etc.
Debido a la importancia que siempre tiene la compra de un inmueble, asesorarse legalmente es esencial, para evitar riesgos innecesarios.
Venta de bienes inmuebles en España
Igualmente, cuando vamos a vender un inmueble en España, es recomendable contar con un asesoramiento legal experto.
Así, cuando nuestros clientes son vendedores, sus intereses son distintos que cuando son compradores. Por lo que la negociación y redacción de los contratos de venta, y el contrato de mediación con la agencia inmobiliaria, son fundamentales.
Nuestro despacho, puede hacer además una due diligence previa de su propiedad para conocer su situación legal. Y así, ponerla a la venta de forma adecuada.
Transmisión de propiedades en España
Son muchas las ocasiones en las que nuestros clientes nos solicitan ayuda para transmitir una propiedad.
En ocasiones, se desea transmitir la propiedad a un familiar, o un amigo. En estos casos, es fundamental estudiar las circunstancias del caso concreto. Y así, poder determinar la forma más eficaz desde el punto de vista legal y fiscal, para transmitirla.
Puede ser a través de una donación, una venta, una herencia, etc.
Nuestro despacho de abogados, le puede informar en su caso, de las distintas opciones y gastos. Así usted podrá decidir, cual es la forma adecuada en su caso.
Arrendamiento
En España la normativa que regula el arrendamiento sufre cambios constantes. Conocer la ley aplicable y su interpretación es fundamental, a la hora de negociar y redactar un contrato de arrendamiento o alquiler. Y que nuestros derechos estén protegidos.
Muchos clientes desconocen que según la ley española, el inquilino puede tener derecho a prorrogar el contrato hasta una duración mínima. Todo ello, aunque se haya pactado una duración diferente en el contrato de arrendamiento. Esto ocurre en los arrendamientos para uso de vivienda.
Nuestro despacho de abogados puede asesorarse en su arrendamiento. Tanto si usted es arrendador como arrendatario.
Asesoramiento legal para grandes inversores.
Cuando se trata de grandes inversores, el asesoramiento legal es diferente
En estos casos, se debe hacer una due diligence legal de la inversión.
La constitución y la administración de la sociedad inmobiliaria.
Optimización y asesoramiento fiscal sobre la operación.
Gestión del proyecto, etc.
Nuestro servicio de Derecho inmobiliario en España.
Como abogados especialistas podemos asesorarle en relación con todos estos asuntos, también y especialmente a nivel judicial, en caso de disputa legal.
Si desea un asesoramiento legal experto en esta materia, no dude en contactarnos.
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En España, el vendedor tiene que pagar la Plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) y la Ganancia Patrimonial (diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de trasmisión de la vivienda). Sin embargo, cuando el vendedor es NO residente fiscal en España, ambos impuestos presentan una serie de especialidades.
Por lo general, el obligado al pago de la Plusvalía Municipal es el vendedor. No obstante, cuando éste es No residente, el comprador se convertirá en sujeto pasivo sustituto (Art. 106.2 TRLHL). Es decir, la obligación del pago de la Plusvalía corresponderá al comprador. Por este motivo, el comprador suele retener el importe de la Plusvalía, del precio de venta, para pagarlo directamente.
Si. Por un lado, los residentes en España declararán la ganancia en su declaración de la renta del año siguiente. Sin embargo, los NO residentes tienen 4 meses desde la firma de la escritura para presentar la declaración. Otra diferencia es el tipo aplicable a cada uno. Los residentes pagan entre el 19% y el 28%. Mientras que los NO residentes tributan a un tipo fijo del 19%.
Además de lo anterior, cuando el vendedor es No residente, el comprador está obligado por Ley a retener un 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria.
Es habitual que comprador y vendedor pacten que estos impuestos se paguen de forma proporcional, según los días que cada uno ha sido propietario. Aunque depende de cada Ayuntamiento, el IBI suele pagarse a finales de año (Septiembre-Octubre) y los recibos de basuras, a comienzos.
Es habitual que Catastro y Registro no coincidan, ya que se trata de registros diferentes. El Catastro es un registro meramente administrativo que indica la ubicación de la propiedad, metros, etc. Y que se usa para calcular impuestos como el IBI. Por su parte, el Registro de la Propiedad, es un registro de derechos: señala quién es el propietario, si existe alguna carga, hipoteca, etc. Cuando se vende o compra una propiedad es muy importante revisar ambos para conocer la situación legal exacta de la propiedad.
La regulación de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación se modificó por el Decreto 12/2021 de 22 de enero, que introdujo la llamada “declaración responsable”. Se trata de un documento bastante importante en compraventas, y puede ser motivo de discrepancia entre compradores y vendedores. Puede encontrar más información en nuestra web.
Desde el momento en que comprador o vendedor firman un documento, ambos asumiendo obligaciones legales que pueden desconocer. En White-Baos Abogados siempre recomendamos no firmar ningún documento (oferta, reserva, arras) sin que haya sido revisado previamente un abogado.
En el contrato o mandato de venta es aconsejable indicar que la Agencia Inmobiliaria solo recibirá sus honorarios en caso de que la venta se complete al 100% en Notaria. Igualmente, también es recomendable que la agencia no reciba directamente el depósito pagado por el comprador, y que sea el propio vendedor quién firme en su nombre los contratos con los compradores.
Según el art. 1455 del CC, los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador. Pero, dependiendo de la zona, pueden aplicarse otras costumbres. Por ejemplo, en la Marina Alta, es habitual que los gastos de Notaría los pague el comprador. Los gastos de inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.
En España, los impuestos que paga el comprador de un inmueble varían en función de la comunidad autónoma y el tipo de inmueble/trasmisión. Si se trata de una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el ITPO (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales Onerosas). En la Comunidad Valencia es el 10% del precio de compra. Por el contrario, si se trata de una primera trasmisión, y se compra a un promotor, habrá que pagar el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y el IVA (10%). Para la compra de parcelas, el IVA será del 21%.
Sí. Para comprar una propiedad en España necesitará tener un NIE. Además, habrá que registrar el NIE ante la autoridad fiscal competente.
Aunque no es necesario, al menos en las etapas iniciales (firma del contrato de reserva o contrato privado de compraventa), tener una cuenta bancaria en España resulta muy aconsejable para agilizar el proceso y evitar retrasos y complicaciones. Además, será muy útil para domiciliar los recibos de agua, luz, etc., y también para los pagos finales de la compraventa, que normalmente se hacen a través de un cheque bancario.
Al final del procedimiento de compra, usted deberá venir a España para firmar la escritura de compraventa ante notario. Si no fuera posible, se puede otorgar un poder notarial a favor de otra persona para que le represente.
Usted deberá comprobar, por un lado, el Registro de la Propiedad. Ahí podrá confirmar que la propiedad está a nombre de los vendedores, que la descripción del inmueble se corresponde con la realidad física, que no existen cargas, hipotecas, etc. De igual forma, también será necesario revisar las dimensiones de la vivienda en el Catastro. Es igualmente importante asegurarse de que la propiedad cuenta con todas las licencias necesarias, se ajusta al planeamiento municipal, no existe en el Ayuntamiento procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística sobre la vivienda, etc.
Dependerá de la operación y las circunstancias concretas de cada caso. De todas formas, es siempre aconsejable dejar varios meses entre la firma de la reserva inicial o contrato de compraventa, y la firma en Notaría. De esta forma, habrá tiempo suficiente para poder realizar todas las comprobaciones necesarias, que el Ayuntamiento emita los certificados confirmando si existen abiertos expedientes de infracción, etc.
No. Ahora bien, pese a no ser obligatorio, es muy aconsejable. Un abogado experto en derecho inmobiliario le podrá asesorar sobre los riesgos de la compraventa, las comprobaciones a realizar, se encargará de la preparación y negociación del contrato, etc.
No. Es fundamental que, antes de pagar alguna cantidad o firmar algún tipo de acuerdo (aunque sea la reserva) se asesore legalmente, para no obligarse así a comprar un inmueble en unas condiciones que finalmente no son las deseadas. De igual forma, recibir asesoramiento legal antes de la firma de cualquier documento le permitirá condicionar la compra a cuestiones relevantes, como que la vivienda no tenga abierto ningún tipo de procedimiento de infracción, que la descripción de la propiedad se corresponda con la realidad física, etc.
No exactamente. Según el art. 1455 del CC, los gastos de otorgamiento de escrituras son de cuenta del vendedor. Mientras que los gastos de la primera y demás copias serán de cuenta del comprador. Sin embargo, en la práctica, es habitual que se apliquen las costumbres de cada zona. Por ejemplo, en la Marina Alta, es frecuente que los gastos de Notaría los pague siempre el comprador. En cualquier caso, las partes son libres de llegar a los acuerdos que deseen.
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