Venta de propiedades en España

AÑO 2010

En primer lugar señalar que a pesar de toda la mala prensa que las compraventas inmobiliarias tienen en algunos medios de comunicación tanto españoles como extranjeros, lo cierto y verdad es que el sistema español es muy seguro, siempre y cuando se obtenga el asesoramiento legal oportuno y se hagan las comprobaciones pertinentes, no tiene porque haber ningún problema en la compra de un inmueble.

A continuación le indicamos de forma resumida los pasos a seguir:

1.-Una vez encontrada la propiedad que usted desea comprar, deberá tener en cuenta que:

1.A: USTED NECESITA UN NIE: Si usted no es español y no tiene un Documento Nacional de Identidad (DNI) deberá obtener un NIE ( Número Identificación Extranjeros), necesario para la liquidación de impuestos en España y sin el cual no podrá otorgar la escritura de compraventa al final del proceso de compra.

Usted puede solicitar su NIE en persona ante la comisaría de la Policia Nacional correspondiente, aunque tenga en cuenta que nuestro despacho lo puede solicitar en su nombre.
1.B: USTED NECESITARÁ UNA CUENTA CORRIENTE EN ESPAÑA: es importante tener en cuenta las comisiones si tiene que mandar dinero desde su país, y comprobar las demás condiciones que el banco le ofrece. La cuenta es necesaria para domiciliar los recibos de la casa ( agua, luz, etc), pago de impuestos, etc.

2.-En muy aconsejable, que contrate los servicios de un abogado en España.
Es aconsejable contratar los servicios de un abogado independiente que hable en su idioma y que sea capaz de explicarle el proceso. Es muy importante que el abogado sea independiente del agente y del promotor, para que los intereses a defender estén claros y diferenciados. No olvide solicitar a la persona que le asesora su numero de colegiado en el colegio de abogados correspondiente y asegúrese que no utiliza “asesores” que no sean abogados colegiados, sujetos a las normas del colegio de abogados, con póliza de responsabilidad profesional etc. Lamentablemente hay mucho intrusismo en esta materia por parte de personas que no están realmente cualificadas ni capacitadas, con el riesgo que eso conlleva.

3.PRINCIPALES COMPROBACIONES LEGALES A REALIZAR:

3.1 Registro de la Propiedad: debe comprobar a través de su abogado que la propiedad tal y como es en la realidad ( superficie construida, cabida de la parcela) está registrada correctamente y a nombre de los vendedores, libre de cargas y gravámenes registrales, lo que le dará la debida protección registral. En el caso de existir algún problema, su abogado deberá confirmarle si puede ser subsanado a través de la oportuna Ampliación de Obra Nueva, Acta de Notoriedad, etc.

3.2 Comprobaciones en el Ayuntamiento: debe comprobar a través de su abogado si en el ayuntamiento existe algún procedimiento de infracción contra la propiedad y si cumple con la normativa urbanística de la zona en la que está ( si está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable, los parámetros urbanísticos: área de parcela mínima, porcentaje de construcción, distancia de la construcción a lindes, etc). Debe igualmente comprobar si la propiedad es susceptible de obtener licencia de segunda ocupación tras la compraventa. En este punto recordar que se debe solicitar del vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad anterior.
Igualmente deberá comprobar con el vendedor y en su caso el propio Ayuntamiento u organismo que gestione los tributos locales ( como el caso de SUMA), que se está al corriente en el I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles de naturaleza Urbana) y de la tasa de recogida de residuos sólidos (Basura).

3.3 Comprobaciones en Catastro: debe comprobar a través de su abogado si en el catastro la propiedad está correctamente catastrada, de no ser así, deberá subsanarse las inexactitudes mediante la presentación de los modelos 902 o correspondientes.

3.4 Comunidad de Propietarios: si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios deberá comprobar que no existen derramas ni deudas pendientes y es conveniente que compruebe igualmente con el presidente o el administrador de la comunidad si es una comunidad problemática. Es igualmente interesante incluso antes de decidirse por la compra de la vivienda el conocer, a cuanto ascienden las cuotas de comunidad, para hacerse una idea de los costes anuales del mantenimiento de la propiedad, también debería conocer el contenido de los estatutos y otras normas internas de la comunidad de propietarios.

3.5 Comprobaciones con las compañías de suministros: ( luz, agua, etc) debe comprobar que la vivienda tiene contratos de suministros indefinidos y definitivos y no hay deudas pendientes o ninguna otra circunstancia que pueda hacer peligrar el suministro eléctrico o de agua tras la compra.

4. OTRAS COSAS A TENER EN CUENTA;

4.1.-Tasación y/o informe de arquitecto.
En algunos casos para asegurarse de la buena situación constructiva de la propiedad a comprar o incluso de su valor de mercado, puede ser aconsejable utilizar los servicios de un arquitecto, experto en la materia, para que le haga un informe constructivo y estructural de la propiedad, o una tasación.

4.2.-Impuestos de la Renta de los No Residente.
Recuerde que tal y como ya hemos comentado en otros artículos, si usted es no residente en España, solo por el hecho de ser dueño de una propiedad inmobiliaria o parte de ella, deberá presentar la correspondiente declaración del Impuesto de la Renta de No Residentes, nuestro despacho le ofrece igualmente este servicio.

4.3.-Testamento ESPAÑOL.
En el momento que usted tenga cualquier tipo de bien en España ( cuentas bancarias, coche y por supuesto una propiedad o parte de ella) es más que conveniente realizar un testamento español, que tiene numerosas ventajas y le puede ahorrar miles de euros en la tramitación de su herencia, consúltenos para asesorarle en este asunto.
Si este es su caso o el de alguien que usted conoce y necesita asesoramiento jurídico, no dude en contactarnos.

5. COMPRAVENTA DE LOCAL COMERCIAL.

Cuando compramos una propiedad en España para el desarrollo de una actividad profesional, como por ejemplo es su caso, un restaurante, ó un hotel, despacho profesional, etc. hay que hacer otra serie de comprobaciones que no se han relacionado anteriormente, como la existencia de una licencia de actividad y los requisitos legales para cambiarla al nuevo titular, etc.

Uno de los elementos más importantes que tenemos que tener en cuenta es el impuesto a pagar: IVA o TPO. En esta consulta no entramos a valorar otros impuestos que puedan devengarse tales como Actos Jurídicos Documentados, etc.

Así, esa transmisión y compra del inmueble, puede estar sujeta al impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas TPO (ITP-AJD) al 10% (en la Comunidad Valenciana); o al IVA normalmente al 21%. A pesar de que aparentemente podríamos pensar que es mejor pagar el 10%, no es así, pues el IVA, lo podremos recuperar por lo que no es un gasto propiamente dicho.

Así, en la mayoría de los casos será más ventajoso comprar un inmueble para el desarrollo de nuestra actividad con sujeción al impuesto del IVA, que no a TPO.
Si usted comprara el restaurante del promotor (primera transmisión) esta compra estaría sujeta al IVA.

En los caos en los que se compra “de segunda mano” del actual dueño. Según la Ley del IVA (Ley 37/1992), estas segundas y posteriores transmisiones de inmuebles están exentas de IVA y que deben pagar por el impuesto de TPO (ITP-AJD). Pero la propia ley prevé la posibilidad de que el sujeto pasivo renuncie a esta exención del IVA y opte por pagar IVA en lugar de TPO. Para que esta renuncia surta efectos y sea válida, y por lo tanto se pague IVA, hay una serie de requisitos que hay que cumplir, que básicamente son:

1.- El comprador y vendedor deben ser sujetos pasivos de IVA que actúen en el ejercicio de sus actividades. En su caso, usted debe dedicarse profesionalmente y comprar el inmueble para su actividad de hostelería. No podría usted sujetar la operación a IVA si estuviera comprando una casa para vivir en ella, pues no lo haría en el ejercicio de su actividad.
2.-Además usted como comprador debe tener derecho a la deducción total del IVA soportado. Esto no ocurre, por ejemplo, cuando una persona ejerce una actividad exenta del IVA, en este caso no tendría derecho a la deducción del IVA.
3.- La renuncia a la exención de IVA y por lo tanto la sujeción al mismo, debe comunicarse de forma fehacientemente con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien.

Recomendamos que esta renuncia y el cumplimiento de los requisitos señalados se hagan constar en la propia escritura de compraventa para evitar problemas y cumplir con las formalidades exigidas por la norma.

Igualmente señalar que los arrendadores habituales de propiedades, que desarrollen dicha actividad de forma profesional, pueden ser considerados como sujetos pasivos del IVA y por lo tanto se podrían aprovechar del ahorro fiscal señalado y optar por el pago de este impuesto en lugar del TPO.

Así, por todo lo expuesto, antes de comprar un inmueble para su actividad profesional o incluso para dedicarlo exclusivamente al arrendamiento, debe consultar con su abogado sobre la forma más conveniente de hacerlo, pues la sujeción a un impuesto u otro, puede suponerle un ahorro de miles de euros.

6. IMPUESTOS RELACIONADOS CON LA VENTA Y LA COMPRA DE VIVIENDAS.
La compra de una vivienda genera una serie de impuestos por un lado:

1.-Para el supuesto de segundas y posteriores transmisiones en general se pagará por la parte compradora el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas al 10% ( en la Comunidad Valenciana).
2.-Para el supuesto de primeras transmisiones, en general, las compras realizadas directamente a promotores de propiedades nuevas, pagarán los compradores IVA actualmente al 10%, más Actos Jurídicos Documentados al 1.50% en la Comunidad Valenciana. * Todo ellos sin tener en cuenta reducciones por vivienda habitual, etc. Las parcelas tributarían al 21%.
3.-Se deberá pagar igualmente por el vendedor la conocida como PLUSVALIA MUNICIPAL es decir el Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que se pagará al Ayuntamiento donde este sita la propiedad transmitida.
4.-El vendedor deberá liquidar la conocida como ganancia patrimonial, es decir, el impuesto que grava las ganancias obtenida por la venta, en este caso de inmuebles, esto significa que el coste/ valor de adquisición (precio, impuestos, gastos notariales, honorarios del registro de la propiedad, y otros gastos como los honorarios legales que pagó cuando adquirió la propiedad) es menor que los costes/valor de transmisión (precio de venta, menos plusvalía, honorarios de los agentes, etc. que usted pagará cuando se proceda a la venta). Hay que tener en cuenta que el coste/ valor de adquisición debe ser actualizado de acuerdo con los coeficientes establecidos anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y que igualmente se aplicarán normas especiales si la propiedad se adquirió antes del 31/12/1996.

.- (2010) Según el artículo 25.2 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RD 5 / 2004) en el caso de una venta de una propiedad en España por una persona sin establecimiento permanente (es decir, un no residente fiscal en España), la persona que adquiere la propiedad (es decir: el comprador y el comprador) tiene la obligación de hacer una retención del 3% y pagar a las autoridades fiscales, como pago a cuenta de la ganancia patrimonial que el vendedor no residente debe liquidar en España.