Disolución del condominio, extinción de la comunidad.

Son muy frecuentes las preguntas y asuntos que recibimos en el despacho sobre ex parejas, herederos, socios, inversores, amigos, etc., que compraron o heredaron una propiedad entre varias personas y ahora han surgido problemas entre ellos y ya no quieren compartir la propiedad (inmueble) con los otros dueños.
A esta figura jurídica se le conoce en España como condominio o co-propiedad y se encuentra regulada en los artículos 392 y siguientes del nuestro Código Civil, y básicamente supone que varias personas son dueñas de una misma cosa.

En principio hay que entender que en estas ocasiones donde hay varios dueños de una misma propiedad inmobiliaria, todos ellos pueden tomar decisiones y deben cumplir con sus obligaciones ( pago de impuestos, aportaciones a la vivienda, etc.) según la cuota o porcentaje de la propiedad del que sean dueños, salvo que entre ellos se haya llegado a algún acuerdo para cambiar esta reglar general.

Son muy comunes que aparezcan problemas, discusiones entre los copropietarios del inmueble, en cuanto al uso que se le debe dar, la contribución y pago de gastos, impuestos, la realización de mejoras, etc. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo entre todos los dueños, para dividir la propiedad o propiedades entre ellos si fuera posible , y si no lo fuera acordar en la medida de lo posible comprar o vender las participaciones entre los comuneros ( o co propietarios) para que solo uno de ellos se quede con la propiedad, o si no es posible llegar a un entendimiento en este sentido, tratar de vender a un tercero. En estos supuestos normalmente es conveniente el obtener la valoración de un tasador independiente para que se llegue a un acuerdo justo.

El propio Código Civil español, prevé en su artículo 400, la posibilidad de instar por cualquiera de los dueños la conocida como la actio communi dividundo o acción de división de la cosa común. Así este señala que Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común

Así las cosas, cualquier dueño podrá pedir la división de la cosa común ( la propiedad o propiedades que tengan en común) salvo que haya un pacto para conversar la cosa sin dividir, estos pactos son legales y pueden tener un plazo máximo de 10 años, siendo prorrogables por acuerdo entre las partes.

En el caso de que los dueños decidan no continuar compartiendo la propiedad o propiedades, habría que distinguir dos supuestos:
1.- si la cosa es divisible, se dividirá y cada dueño se adjudicará un propiedad o parte con arreglo a su cuota de propiedad, siempre y cuando esto sea posible y según la normativa urbanística aplicable sea posible, que no suele ser el caso, ó.

2.- si la la propiedad no pudiera ser dividida, porque legalmente no fuera posible o porque perdería su valor, en estos casos se puede llegar a un acuerdo entre los mismos copropietarios, o dividir la cosa a través del uso de árbitros ( artículo 402 del Cc.) o si no fuera posible se podrá instar una acción judicial, que en el supuesto de no ser la cosa divisible y no llegar las partes a ningún acuerdo acabará con la venta del inmueble en una subasta pública judicial.
Aunque no es recomendable, en ocasiones la única opción real es la acción judicial para la división de la cosa común y la pública subasta del inmueble.

Si usted está en esta situación, las implicaciones, legales, fiscales y de costes puede ser muy importantes por lo que le aconsejamos que nos consulte a nosotros o a cualquier otro abogado experto, en un asunto tan importante como este.