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Estimado abogado,
Queremos vender nuestra propiedad en España, situada en la Costa Blanca, Denia, a un compatriota inglés, que se encuentra, como nosotros en Inglaterra. Nos han dicho que como en España es necesario documentar la venta en una escritura notarial, ¿sería posible firmar una escritura de compra y venta ante un notario público inglés y que ésta fuera válida en España?.
Estimada lectora,
Gracias por su interesante pregunta.
En general podemos decir que SI es posible inscribir documentos extranjeros en España, y no sólo es posible, sino que es muy habitual, fundamentalmente en nuestra experiencia: sentencias de divorcio con liquidación de la sociedad matrimonial, certificado de matrimonios, etc.
El propio Reglamento Hipotecario, señala en su artículo 36, que:
Los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho internacional privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.
Pero, en relación a la validez de una escritura pública de compraventa otorgada ante un notario extranjero, entendemos que tendrá efectos para las partes, en cuanto a las obligaciones asumidas entre ellas, etc. Lo que no está tan claro es que sea inscribible en España, en el registro de la propiedad, siendo esta inscripción fundamental en relación con los efectos frente a terceros.
Por lo tanto, pensamos que no es posible inscribir en el registro de la propiedad de España una escritura pública de compraventa otorgada ante un notario extranjero, y aunque fuera posible, no sería aconsejable.
Y todo ello, por las siguientes razones:
.- La figura del notario en España, su función, formación, facultades, obligaciones etc., no tiene que ver con la que tienen los notarios públicos en otros países del mundo. En España es un funcionario público con autoridad pública, aunque ejerce su actividad como un profesional liberal. Por lo tanto, entendemos que no es equiparable al 100% con los notarios de otros países, y por lo tanto, en una transmisión de un derecho real de estas características, podría afectar a algunas garantías del procedimiento, pues incluso la significación e implicación de una escritura pública en España puede ser sustancialmente diferente a la de una escritura pública en otro país.
.-El proceso de la transmisión en España mediante una compraventa, el momento de su perfección, consumación, son muy distintos a otros países. Y las formalidades y requisitos de las escrituras españolas son normalmente muy diferentes a las de otros países.
La Dirección General de Registro y Notariado, ha señalado, en sus resoluciones de 7 de Febrero de 2005, 20 de Mayo de 2005, que sólo es posible inscribir en el registro de la propiedad, escrituras otorgadas ante notarios españoles.
.- En cualquier caso, no es aconsejable: Como hemos dicho la figura del notario en España es distinta a la de otros países, y cada vez las escritura notariales, y también las de compraventa son más complejas, pues los notarios deben realizar comprobaciones en catastro, registro, registros de impuestos locales, cumplir con innumerables requisitos formales. Por lo que es aconsejable en cualquier caso acudir a un notario español en España, conocedor de todos los requisitos con los que debe contar una escritura, para asegurarnos que ésta se podrá inscribir correctamente en el registro de la propiedad, y si es posible con el asesoramiento de un abogado.
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Carlos Baos (Abogado)
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