La venta de una vivienda, conservando el usufructo, es una operación que ha aumentado considerablemente en los últimos años. Especialmente entre personas de edad avanzada, que buscan complementar sus pensiones, sin cambiar de vivienda. En el artículo de esta semana aclararemos las principales diferencias entre dos caras de una misma moneda: la nuda propiedad y usufructo. Y explicamos las principales ventajas de optar por esta fórmula cada vez más habitual: vender manteniendo el usufructo.
Propiedad plena, nuda propiedad, usufructo ¿En qué consiste cada uno?.
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien que es de su propiedad, pero que no puede usar o disfrutar. Es decir, es un derecho “incompleto”. Así pues, el nudo propietario puede vender la vivienda, hipotecarla, realizar obras y mejoras, está obligado al pago de impuestos y tasas, gastos de comunidad, etc. Pero está privado del uso y disfrute de la vivienda, que recae en otra persona.
El usufructo está regulado en el 467 y siguientes del Código Civil y consiste en: “disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. Es decir, el usufructuario es la cara opuesta del nudo propietario. Tiene el derecho a gozar, usar y disfrutar un bien. Pero no es el propietario de la vivienda.
La conocida como “propiedad plena” es la situación en la que una persona tiene la posesión completa de un bien. Es decir, la unión de ambos. Ocurre cuando una persona es la legítima propietaria de un bien, y a su vez, dispone del uso y disfrute del mismo.
¿Cómo se calcula el usufructo vitalicio?.
Si usted tiene una vivienda y la quiere vender manteniendo el usufructo de por vida, el primer paso será calcular el valor del usufructo. El cálculo es muy sencillo y consiste en aplicar la siguiente fórmula: Usufructo = 89 – edad del usufructuario.
Veámoslo con un ejemplo. En una persona 77 años, el valor del usufructo vitalicio sería 89 – 77 = 12%. En otras palabras, si la vivienda tiene un valor de 300.000€; el usufructo vitalicio sería el 12% de 300.000€, es decir: 36.000€.
Venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo. ¿Cómo, cuándo, por qué?.
Si usted tiene una vivienda en propiedad, y la quiere vender manteniendo el usufructo, existen diversas formas de llevarlo a cabo.
- Venta a cambio de precio.
Una opción sería la venta con pago a la firma de la escritura de compraventa. Es decir, la persona que vende la nuda propiedad, manteniendo el usufructo, recibe un pago por el derecho transferido. Los adquirentes pagarían, en la Comunidad Valenciana el 10% del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO). El vendedor sería responsable del pago de la Plusvalía Municipal y de la Ganancia Patrimonial (salvo que sea mayor de 65 años esté trasmitiendo su vivienda habitual, etc.) También sería posible la venta con pago diferido, que bien podría garantizarse mediante hipoteca, con una condición resolutoria, etc.
- Renta vitalicia
La segunda de las opciones es la renta vitalicia. Es decir, el propietario y vendedor, pasaría a convertirse en usufructuario, a cambio percibir una renta vitalicia. Generalmente de forma mensual. En este caso, la tributación será diferente en función de la edad del beneficiario. De igual forma que en el caso anterior, se pagará ITPO, pero también podría estar sujeta al Impuesto de Donaciones. Todo dependerá del importe de la renta vitalicia, la edad del beneficiario de la renta, etc.
Conclusiones
Si usted tiene una vivienda en propiedad y la quiere vender manteniendo el usufructo de por vida, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso, y le ofreceremos asesoramiento experto, posibilidad de pactar una renta vitalicia, etc.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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