Nous allons aborder dans cet article la possibilité de présenter une réclamation suite à l’achat d’une propriété où il y a une différence de surfaces : la surface qui apparaît dans l’accord et dans le contrat ne correspond pas à la surface réelle.
Réglementation légale
Les éventuelles conséquences légales, si le bien livré a une dimension ou une surface supérieure ou inférieure à celle convenue, sont précisées dans le Code civil, principalement dans les articles 1469 et suivants.
Ainsi, nous pouvons distinguer deux cas :
1.- Les achats et ventes dont le prix est fixé à la surface ou aux mètre carré.
Selon l’article 1469 du Cc, si la surface est indiquée dans la vente, avec un prix au mètre carré, alors le vendeur doit livrer la surface convenue dans le contrat. Si cela n’est pas possible, l’acheteur pourra demander une remise proportionnelle ou, le cas échéant, la résiliation du contrat s’il y a un écart de surface de 10%.
Si la capacité ou la surface est supérieure, le vendeur pourra réclamer l’excédent, sauf si elle est supérieure à 5%. Dans ce cas, l’acheteur pourra décider entre résilier le contrat ou payer la différence.
2.- Les ventes au forfait
Lorsque la vente est au forfait, par exemple, on ne fixe pas un prix au mètre carré. Dans ce cas, il n’y a pas droit à une augmentation ou une diminution du prix si la surface est différente. Selon l’article 1471 du Cc, il est possible de livrer une chose plus petite ou plus grande.
C’est ce qu’on appelle corps certain : une propriété s’achète ou se vend, non pas pour une surface spécifique et pour un prix au m2, mais plutôt pour ce que l’on voit, pour la surface qui se trouve entre les limites.
Délai légal pour réclamer pour la différence de surfaces
Selon l’article 1472 du Cc, pour exiger un prix inférieur, supérieur ou pour la résiliation du contrat, le délai sera de 6 mois pour ce type d’actions en justice.
Exemples pratiques de réclamations possibles
Dans la pratique, en Espagne, un achat de propriété se fait habituellement comme corps certain, c’est-à-dire qu’on n’achète pas x€ le m2 de terrain ou de construction et généralement; on utilise dans les contrats les données de surface du cadastre ou du registre de la propriété.
Par conséquent, il se peut que ni l’acheteur puisse réclamer si la surface de la construction (le logement), ou le terrain, est plus petite, ni le vendeur puisse demander un prix plus élevé que celui indiqué dans le contrat si la surface réelle est plus grande.
Un cas différent est celui de la vente d’une propriété en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ici, nous estimons pouvoir réclamer si le promoteur nous livre à la fin du contrat une propriété plus petite. Non pas sur la base de ces articles, puisque la chose n’existait pas au moment du contrat, mais en raison d’un manquement au contrat, pour non-livraison de ce qui a été convenu.
Conclusion
Si vous avez acheté ou vendu une propriété où il y a une différence de surfaces, si vous souhaitez savoir si la réclamation est possible, contactez-nous et nous vous aiderons. Vous pouvez consulter la rubrique droit immobilier sur notre site Web.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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