Les copropriétés sont souvent une source de problèmes pour la cohabitation entre voisins : le bruit excessif et les fêtes nocturnes qui empêchent le reste des copropriétaires de se reposer ; les désagréments générés par les locations touristiques ; les voisins débiteurs qui ne payent pas les charges de la communauté, etc. Dans cet article nous analysons un nouveau succès judiciaire : à l’occasion des travaux de réfection de la façade et de la terrasse, un voisin entreprend une action en justice à l’encontre de la copropriété. Nous défendons et nous parvenons à acquitter la communauté et nous obtenons une condamnation aux dépens du demandeur.
Éléments à caractère communautaire, mais à usage privé pour les voisins.
Avant d’analyser la sentence, précisons un aspect qui prête souvent à confusion : les éléments à caractère communautaire mais à usage privé. Les terrasses des étages supérieurs représentent un bon exemple car souvent ce sont des éléments auxquels on accède uniquement par le logement d’un voisin. Et malgré le fait que ce voisin se soit vu attribué son usage exclusif, ils demeurent des éléments à caractère communautaire.
Cas réel : chronologie des travaux de réfection approuvés par la copropriété et refusés par un voisin.
La copropriété approuve la réalisation de travaux de réfection de la façade et des terrasses. Quelques mois plus tard, les ouvriers embauchés par le syndic accèdent à la terrasse par la façade et commencent les travaux. Mais le voisin qui a l’attribution de l’usage de cette terrasse (et qui a voté contre l’accord) interrompt l’exécution des travaux et sans permettre aux travailleurs de terminer les travaux, il les expulse. Ensuite, à ses risques et périls, il engage une autre entreprise pour terminer les travaux. Un an et demi plus tard, ce voisin porte plainte contre la communauté, en réclamant presque 6 000€, pour les travaux effectués à sa convenance.
Prescription de responsabilité civile non contractuelle : 1 an
Selon l’art. 1968 du Code civil, le délai de prescription pour l’exercice de l’action est de 1 an. Ainsi, lorsque le demandeur a intenté la poursuite contre la copropriété, l’action était déjà prescrite.
Les accords de la communauté obligent-ils tous les voisins ? Même ceux qui votent contre ?
Oui. Les accords communautaires approuvés lors de l’Assemblée de copropriétaires sont obligatoires pour tous et ils sont, de plus, pleinement exécutifs à partir de leur adoption. Ainsi, si un voisin considère que l’accord est préjudiciable ou contraire à la loi, il doit le contester devant les tribunaux. Dans ce cas précis, le voisin demandeur s’était limité à voter contre l’accord, sans intenter aucune action en justice.
Doctrine des actes propres
Les tribunaux ont établi à maintes reprises que personne ne peut aller à l’encontre de ses propres actions. C’est ce que l’on appelle la doctrine des “actes propres” et c’est exactement ce qui s’est passé dans ce cas. Dans un premier temps, le voisin a refusé de laisser travailler les travailleurs embauchés par la communauté en les chassant de sa terrasse, et par la suite, il a réclamé le paiement de l’achèvement de ces travaux par une autre entreprise.
À conséquence de cela, le juge a rejeté la demande contre la copropriété et a condamné le voisin à payer les frais de justice. Si vous souhaitez consulter la sentence, vous pouvez le faire à travers ce lien
Chez White Baos Abogados, nous sommes experts en conseil juridique aux copropriétés et dans la Loi de la Propriété Horizontale. Si vous souhaitez plus d’information sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous conseillerons sur la préparation des assemblées, l’adoption d’accord communautaires, etc.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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