Comme nous l’avons expliqué dans plusieurs articles, le gain en capital est la principale taxe que les vendeurs d’une propriété en Espagne doivent payer. Il est calculé par la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transmission. Dans cet article, nous nous demandons s’il est possible qu’un bien acheté 100 000 € et vendu 175 000 € représente une plus-value de presque 98 000 €. Nous l’analysons ci-dessous.
Le gain en capital : comment ça marche ?
Nous venons d’indiquer comment calculer la plus-value que paie le vendeur. Ainsi une propriété achetée 100 000 € et vendue 175 000 devrait générer un gain en capital de 75 000 €. Cependant, lorsqu’il y a un usufruit viager sur la propriété, le calcul n’est pas si simple que cela.
Usufruit viager et nue-propriété.
Usufruit et nue-propriété sont les deux faces d’une même médaille. En résumé, l’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser et de jouir du bien, et le nu-propriétaire est celui qui en est le propriétaire. Cette situation est courante dans, par exemple, les héritages : lors du décès de l’un des époux, les enfants acquièrent la nue-propriété du logement et le veuf conserve l’usufruit viager. Les « propriétaires » sont les enfants, mais la personne qui « profite » de la propriété est la mère.
Quelle est la fiscalité du gain en capital pour le nu-propriétaire et l’usufruitier ?
Lorsque la propriété est partagée entre nu-propriétaire et usufruitier, le calcul de la plus-value est le même : valeur de transmission – valeur d’acquisition. Mais il y a une nuance très importante : il faut individualiser la valeur qui correspond à l’usufruitier et au nu-propriétaire, tant dans l’acquisition que dans la transmission. Voyons cela.
Comment calculer la valeur de l’usufruit ?
La valeur de l’usufruit ne peut jamais dépasser 70% ni être inférieur à 10%. La règle la plus simple pour le calcul est de soustraire l’âge de l’usufruitier à 89. Ainsi, si au moment de l’achat l’usufruitier a 50 ans, la valeur de l’usufruit sera de 39% (89-50 = 39%). Le reste, soit 61%, correspondra à la nue-propriété. En continuant avec l’exemple du début, si le prix d’achat est de 100 000 €, la valeur de l’usufruit sera de 39 000 € et la valeur de la nue-propriété 61 000 €.
Lorsque la propriété est vendue 175 000 €, l’usufruitier a 79 ans ; la valeur de l’usufruit est réduite à 10% (89-79) et c’est le contraire pour la nue-propriété : sa valeur augmente jusqu’à 90%. C’est-à-dire que la valeur de l’usufruit à la vente est de 17 500 € et la valeur de la nue-propriété de 157 500 €.
Règle particulière : amortissement annuel de 3% de la valeur d’acquisition pour l’usufruitier.
Lorsque l’usufruitier n’a pas perçu de rendements locatifs, il peut réduire la valeur d’acquisition de 3% pour chaque année écoulée depuis l’acquisition. Pour ce cas (usufruit de 19 ans sans rendements) on pourra réduire la valeur d’acquisition de 22 230 € (39 000 € x 19 ans x 3%), et donc la valeur d’acquisition aux fins de la plus-value sera de 16 770 € (39 000 € – 22 230 €).
Attention avec la plus-value du nu-propriétaire.
Le résultat est sans aucun doute saisissant. Une propriété achetée 100 000 € et vendue 175 000 €, avec l’usufruit que nous venons de détailler, présente les résultats suivants : un gain en capital de l’usufruitier pratiquement anecdotique, de seulement 730 € (17 500 € – 16 770 €), mais un nu-propriétaire qui paie un gain en capital de 96 500 € (157 500 € – 61 000 €). Ainsi le gain en capital à eux deux s’élève à presque 98 000 €.
Conclusions
Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier et en conseil fiscal lié aux ventes, aux héritages et donations, etc. Si vous envisagez de vendre une propriété grevée d’un usufruit, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous proposerons un conseil juridique expert sur l’impact fiscal de l’opération.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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