Nous avons déjà abordé en profondeur lors d’articles précédents les aspects les plus importants des baux habitation : la possibilité du propriétaire de récupérer le logement pour son propre usage ou celui de la famille ; le certificat de performance énergétique obligatoire, la caution ; la récente modification de la loi sur le logement, etc. Cette semaine, nous souhaitons aborder la location pour un usage autre que celui de logement ; ses principales différences par rapport au bail habitation ; et spécialement, l’indemnité au locataire prévue dans l’art. 34 de la loi sur les baux urbains.
Location à usage autre que le logement : réglementation et principales différences.
Les baux commerciaux sont réglementés au Titre III de la loi des baux urbains (L.A.U.) et présentent des différences importantes par rapport aux baux habitation.
La caution
Dans le bail habitation, la caution obligatoire est d’une mensualité. Pour le bail à usage autre que le logement, l’obligation est de 2 mensualités.
La sous-location
Lorsque l’objet de la location est un logement, le propriétaire doit autoriser la sous-location, qui ne peut être que partielle. Cependant, pour le bail commercial la sous-location et la cession (totale ou partielle) sont possibles sans autorisation du propriétaire. De plus, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer de 10% (si la cession est partielle) ou de 20% (si elle est totale).
La durée
Le bail habitation a une durée minimale de 5 ou 7 ans (selon que le bailleur est une personne physique ou morale), mais il n’y a pas de durée minimale pour le bail commercial.
Indemnité au locataire en cas de non renouvellement du contrat.
Une autre différence importante entre le bail habitation et le bail commercial est l’indemnité au locataire de l’art. 34 de la L.A.U. Cette indemnité n’est prévue que pour les cas où le contrat prend fin en raison de l’expiration du délai qui y est fixé. Pour pouvoir l’exiger il faut remplir les conditions suivantes :
- Le locataire ne doit pas avoir renoncé expressément à cette indemnité lors de la signature du contrat de location.
- Le locataire doit avoir développé une activité commerciale dans le local loué au cours des cinq dernières années.
- Quatre mois avant la fin du contrat, le locataire doit avoir informé le propriétaire de sa volonté de poursuivre le bail, au prix du marché.
Comment calcule-t-on cette indemnité ?
Conformément à l’art. 34 de la LAU, l’indemnité au locataire peut se calculer de deux manières :
- Dans les 6 premiers mois après la fin du contrat, le locataire s’installe dans un autre bail de la même municipalité et développe la même activité qu’il exerçait jusqu’à présent. Dans ce cas, l’indemnité comprendra les frais de déménagement et un dédommagement dû à la perte de clients.
- Le locataire ouvre un autre commerce dans les 6 mois suivant la fin du contrat, mais il y exerce une activité différente (ou ne démarre aucune activité). Si le propriétaire, ou un tiers, commencent à développer la même activité, ou une autre similaire, dans le local du locataire précédent, l’indemnité sera équivalente à 1 mois par année de contrat (avec un maximum de 18 mensualités).
Conclusions
En résumé, lorsque le propriétaire (ou un tiers) peut profiter de la clientèle du locataire précédent, la loi vise à dédommager financièrement le locataire avec cette indemnité. Si vous avez signé ou si vous prévoyez de signer un bail à usage autre que l’habitation, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil expert en la matière.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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