Comme nous le répétons à chaque reprise, il est essentiel, lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Espagne, d’être bien conseillé, et ce, de préférence par un avocat indépendant. Dans l’article de cette semaine, nous analysons l’une des erreurs les plus fréquentes lors de l’achat ou de la vente de biens immobiliers en Espagne : la fausse croyance que les documents ou accords initiaux de vente n’ont pas d’importance.
Contrat de réservation, contrat d’arrhes, acompte, etc.
L’une des questions qui génère le plus de confusion pour les acheteurs et les vendeurs (tant chez les citoyens étrangers que chez les espagnols) concerne les différents noms que l’on donne aux documents privés de formalisation d’une vente : contrat de réservation, contrat d’arrhes, contrat privé de vente, etc.
Il est très important de savoir que, bien que l’on puisse leur donner des noms différents, dans la plupart des cas, les accords initiaux de vente représentent un pacte tout à fait consolidé. C’est-à-dire que de tous ces documents découlent des droits, des obligations et des conséquences juridiques pour les parties.
Existe-t-il vraiment un “contrat d’arrhes” ?
La réponse peut surprendre plus d’un lecteur : non. Ce que l’on dénomme contrat d’arrhes, en réalité, n’existe pas comme tel. Les arrhes ne sont pas un type de contrat, mais plutôt un accord que l’on peut inclure dans un contrat de vente. Le concept d’arrhes trouve son origine dans le droit romain classique. Comme preuve de la conclusion du contrat (et comme garantie de sa conformité) l’acheteur remettait au vendeur, de manière symbolique, un objet de valeur, une bague, etc.
Quels types d’arrhes existe-t-il ? Confirmatoires, pénales et pénitentiels.
Les dépôts de confirmation sont ceux dans lesquels les sommes avancées par l’acheteur sont versées comme acompte du prix total. Ce type d’arrhes ne permet pas de résilier le contrat de manière unilatérale. Et en cas de non-respect de l’une des parties, l’autre pourra exiger la conformité imposée du contrat.
Quant aux arrhes pénales, elles représentent aussi la garantie de la conformité du contrat, avec une nuance importante : si c’est l’acheteur qui ne s’y conforme pas, il devra restituer le montant versé et si c’est le vendeur, il devra rendre le double de la somme reçue. Cependant (comme pour les dépôts de confirmation), il sera possible d’exiger la conformité imposée du contrat à la partie défaillante.
Finalement, les arrhes ou dépôts pénitentiels, permettent de résilier unilatéralement le contrat en payant le montant préalablement convenu sans que l’autre partie ne puisse en exiger la conformité.
L’importance d’un bon accord et d’un texte clair dès le début.
De nombreux client viennent chez nous après avoir signé un contrat de réservation établi par l’agence immobilière, en croyant que “la réservation est un document qui se signe simplement pour retirer la propriété du marché. Ce n’est pas contraignant de le signer. Le contrat important est le contrat de vente.” Ces affirmations sont complètement fausses.
Si après la signature de la réservation, les parties ne parviennent pas à s’entendre sur les clause du contrat privé (il peut y avoir des problèmes auprès du registre et cadastre, des problèmes avec la fosse septique, avec le permis d’occupation, etc.); les acheteurs et les vendeurs seront liés par le document initialement signé. Qui peut être lacunaire, ne pas être clair par rapport aux type d’arrhes convenues, etc. Cela peut susciter un conflit entre les parties qui, en fonction de la rédaction de l’accord initial, peut conduire à : perdre les sommes versées, rendre le double de ce qui a été reçu, devoir se conformer à ce qui a été convenu, etc.
Conclusion
Chez White Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier, et nous conseillons nos clients dans la vente de biens immobiliers en Espagne depuis plus de 20 ans, en toute garantie. N’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert en matière d’accords initiaux de vente.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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