Habituellement lorsqu’une vente a lieu, la signature de l’acte authentique devant notaire coïncide avec le paiement du prix convenu avec le vendeur, mais cela n’est pas toujours le cas. Dans l’article de cette semaine, nous analysons la condition résolutoire,  sa réglementation et ses principales caractéristiques. Il s’agit d’une excellente alternative au  financement lors de l’achat d’une propriété.

Achats et ventes de biens immobiliers dans la législation espagnole.

Le Code civil définit le contrat de vente dans son art. 1445 comme la transaction juridique dans laquelle « une personne s’oblige à livrer une certaine chose, et une autre à en payer un certain prix ». Lorsque l’acheteur ne dispose pas des fonds nécessaires, il recourt normalement à des formules de financement comme le prêt hypothécaire. Mais qu’en est-il s’il n’est pas possible d’accéder à cet emprunt ? Existe-t-il une alternative ?

La condition résolutoire dans le système espagnol.

La condition résolutoire est réglementée dans les articles 11 de la Loi Hypothécaire, art. 59 de son règlement et dans l’art. 1504 du Code civil.

Voici les deux fonctions principales de la condition résolutoire:

• D’une part, elle permet à l’acheteur d’acquérir la possession et la propriété d’un bien immobilier même s’il ne dispose pas à ce moment-là des fonds nécessaires pour en payer le prix.
• De l’autre, elle constitue une garantie pour le vendeur, qui pourra résoudre l’achat et récupérer la propriété vendue si l’acheteur ne paie pas la totalité du prix convenu dans les délais accordés.

Inscription auprès du registre de la propriété : véritable garantie.

Pour que la condition résolutoire soit une véritable garantie (pour qu’elle reste liée au bien), elle doit s’inscrire auprès du registre de la propriété, sinon  le vendeur ne serait responsable du paiement différé qu’avec son patrimoine. De plus, l’inscription au registre foncier produira tous ses effets à l’égard des tiers et elle privilégiera  le paiement face à d’autres charges ou embargos qui puissent survenir. Voilà pourquoi il est fortement conseillé de conditionner la vente de la condition résolutoire à l’inscription auprès du registre de la propriété.

Que se passe-t-il si l’acheteur ne respecte pas les obligations de paiement  convenues ?

En cas de non-respect de la part de l’acheteur, le vendeur pourra récupérer le bien immobilier et normalement l’acheteur perd également toutes les sommes versées au vendeur jusque-là. Il est aussi possible de fixer une pénalité pour les dommages causés au vendeur. Pour résoudre de manière efficace la vente, il faudra que le vendeur exige un paiement notarié ou une mise en demeure judiciaire.

Et si l’acheteur respecte ce qui a été convenu ? Comment annule-t-on la condition résolutoire ?

Une fois que l’acheteur a payé la totalité du prix, il convient de résilier la condition résolutoire pour que le bien soit libre de charges. Pour cela, les deux parties (acheteur et vendeur) déclarent devant notaire que le montant différé a été payé. Ce nouvel acte notarié sera taxé par l’AJD à 1,5% (à la Communauté Valencienne).

Cependant, le moyen d’éviter cette dépense est de convenir que la condition résolutoire soit annulée d’emblée par l’écoulement d’un délai déterminé à compter de l’expiration de l’obligation de paiement. Dans tous les cas, en principe à partir de janvier 2022, il serait possible de résilier une condition résolutoire pour cause d’expiration si plus de 6 ans se sont écoulés depuis la date limite de paiement.

Conclusions

Chez White Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier et nous conseillons nos clients sur l’achat et la vente de biens immobiliers en Espagne depuis plus de 20 ans. Si vous souhaitez en savoir plus sur la condition résolutoire, n’hésitez pas à nous contacter, nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert à cet égard.

L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.

Carlos Baos (avocat)

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