En 2023, plus d’un demi-million de ventes immobilières ont été réalisées en Espagne. 2024, va dépasser cette quantité. Une vente peut paraître une opération simple, mais elle présente des implications juridiques et économiques importante. S’engager dans ce type d’opération sans conseil juridique spécialisé peut avoir des conséquences très graves. Dans l’article de cette semaine, nous partageons une nouvelle réussite judiciaire de notre cabinet : une résiliation du contrat de vente qui permettra à nos clients de percevoir à titre d’indemnisation 69 500 €. Vous pouvez lire l’intégralité de la décision du tribunal en cliquant ICI.
Le contrat privé de vente ou document de réservation.
Généralement, la première étape de toute vente est la signature par les parties d’un contrat privé de vente ou d’un contrat de réservation. La signature de ce document s’accompagne généralement du paiement d’une somme d’argent, un acompte en avance sur le prix total. Selon la rédaction du contrat, les conséquences juridiques liées à cet acompte peuvent être très différentes. Il est donc essentiel de bénéficier en permanence du conseil expert d’un avocat indépendant avant de signer tout document.
Arrhes confirmatoires, pénales et pénitentielles. Demande judiciaire ou notariée.
Les contrats de ventes peuvent comporter trois types de clauses d’arrhes. La clause d’arrhes pénales, qui fixe une pénalité économique en cas de manquement, mais qui ne permet pas de résilier unilatéralement le contrat. Les arrhes pénitentielles de l’article 1.454 du Cc qui permettent la résiliation unilatérale du contrat avec une compensation économique. Et finalement, les arrhes confirmatoires qui garantissent le respect sans imposer de pénalités.
On pense généralement que, si un délai de paiement fixé dans un contrat de vente n’est pas respecté, le contrat est automatiquement résolu. Mais rien de plus éloigné de la vérité. Même si le manquement de l’une des parties peut entraîner la fin du contrat, la résiliation du contrat de vente a des exigences particulières. Selon l’art. 1504 du Cc, le vendeur doit requérir l’acheteur, de manière judiciaire ou notariée, avant de pouvoir résilier le contrat. Sans cette étape, le contrat reste valable. Ce qui pourrait générer de sérieux désagréments pour le vendeur.
L’affaire concrète.
En septembre 2022, nos clients signent un contrat de vente avec des arrhes pénales pour vendre leur logement. L’acheteur effectue un paiement de 69 500 € sur le compte bancaire de l’agence immobilière. La date limite pour signer l’acte public de vente devant notaire est fixée à fin mai 2023, mais l’acheteur ne peut effectuer le paiement dans ce délai. Après plusieurs tentatives infructueuses de négociation d’une prolongation avec l’acheteur, nos clients choisissent de résilier le contrat de vente, et selon l’art. 1504 du Cc adressent une demande notariée à l’acheteur.
L’acheteur, malgré l’exigence, ne respecte pas le contrat. C’est pour cela qu’une action en justice est intentée devant le tribunal pour confirmer la résiliation du contrat. Le tribunal a pleinement confirmé notre demande : comme nous l’avions demandé, l’agence immobilière versera à nos clients les 69 500 € déposés par l’acheteur.
Conclusion
Il est essentiel d’avoir un conseil juridique spécialisé dans chaque étape d’une vente immobilière. Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit judiciaire immobilier. Si vous souhaitez vendre ou acheter une propriété, ou si vous êtes déjà dans une situation problématique lors de l’achat ou de la vente d’un bien, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
White & Baos.
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