Ces dernières années, la location touristique est devenue un sujet habituel en raison des nombreux conflits qu’elle a généré dans les copropriétés: les bruits, les désagréments tard dans la nuit, les comportements inciviques, les problèmes de coexistence sont bien connus. Jusqu’à présent, la loi sur la propriété horizontale (LPH) offrait certains outils pour limiter ou conditionner cette activité. Dans l’article de cette semaine, nous discutons de la récente modification de la LPH et de quelle manière elle affectera désormais les locations saisonnières dans les copropriétés.
Que considère-t-on une “location touristique” ? Règlementation de la Communauté Valencienne.
L’approbation du Décret 9/2024 en août dernier nous oblige à commencer par cette question : qu’est-ce exactement une location touristique ? À la Communauté Valencienne, seul est considéré logement touristique celui qui est loué dans son intégralité pendant 10 jours ou moins à un seul locataire. Les logements loués par chambres ou pour 11 jours ou plus ne seront pas considérés comme des locations touristiques.
Pour pouvoir louer un logement sous cette modalité, il faut disposer de :
.- Un permis de location touristique, délivré par la Generalitat Valenciana.
.- Un Numéro de Registre Unique, délivré par le Registre de la Propriété.
Problèmes de coexistence et loi sur la propriété horizontale.
Depuis 2019, l’art. 17.12 de la LPH permet aux copropriétés la possibilité de “limiter” ou de “conditionner” ces locations. Pour cela, il faut avoir l’accord de 3/5 des quotas et des propriétaires. Cependant, comme nous avons expliqué lors de précédents articles, l’interprétation de l’art. 17.12 n’a jamais été simple. Limiter et conditionner veut dire la même chose qu’interdire ? 3/5 sont-ils suffisants ou faut-il l’unanimité ? Les tribunaux fournissaient des réponses contradictoires. Les arrêts de la Cour suprême du 3 octobre 2024 ont mis fin à des années d’incertitude en confirmant que les copropriétés pouvaient interdire ce type de location par un accord approuvé par 3/5 des quotas et des votes.
Maintenant, avec la récente modification de la loi sur la propriété horizontale, le législateur va encore plus loin.
La copropriété doit autoriser la location touristique.
Le 3 avril 2025 l’amendement de la LPH est entré en vigueur en intégrant une nouveauté importante. Désormais, tout propriétaire souhaitant faire de la location touristique devra au préalable obtenir l’autorisation expresse de la copropriété. C’est-à-dire qu’il ne sera plus possible de faire de location touristique sans l’accord préalable de la majorité des voisins. Ce qui impose un contrôle plus strict sur ce type de logement. Toutefois, il est important de préciser que cette modification n’est pas rétroactive et qu’elle n’affecte donc pas les locations saisonnières déjà légalement actives avant l’entrée en vigueur de la loi.
De plus, le président de la copropriété (de sa propre initiative ou à la demande de tout voisin) exigera à tout celui qui loue touristiquement sans autorisation de cesser immédiatement l’activité sous peine d’engager les poursuites judiciaires appropriées.
Conclusions
La récente modification de la loi sur la propriété horizontale change radicalement le panorama de la location touristique en copropriétés. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit immobilier sur la propriété horizontale et dans ce type de conflits. N’hésitez pas à nous contacter, nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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