Les Faits.
White Baos Abogados a reçu récemment la notification de la décision nº 317/2020 de la chambre civile de la Cour suprême prononcée en faveur de notre cabinet d’avocats où elle considère notre demande par rapport à une clause pénale convenue dans la vente d’un hôtel par nos clients.
Suite à la signature d’un contrat de vente et en absence de conformité de la part des acheteurs, les parties ont convenu d’une prorogation qui contenait une clause pénale, qui signalait qu’en cas de non-paiement du reste du prix manquant à échéance, les acheteurs perdraient les 700 000€ versés à titre de sanction pour infraction au contrat.
L’acheteur n’a pas respecté les conditions du contrat et il a déposé une plainte contre mon client pour rupture de contrat. Nous nous sommes opposés au procès et nous avons formulé une demande reconventionnelle en demandant la résiliation du contrat pour manquement de la part des acheteurs et la conservation du perçu pour la clause pénale convenue. Nous avons gagné le procès devant les tribunaux de Dénia.
Pondération de la clause pénale
La partie contraire a déposé un recours et le tribunal provincial d’Alicante a signalé que la clause pénale devait être pondérée et nuancée conformément à l’article 1154 du Code civil (Cc) qui signale que:
“Le juge modifiera équitablement la peine lorsque l’obligation principale a été partiellement ou irrégulièrement remplie par le débiteur.”
Le Tribunal provincial d’Alicante estimait que, comme une partie du prix avait été payée, le contrat avait été partiellement respecté et que la clause pénale devait être modifiée partiellement et il a convenu de restituer aux acheteurs une partie de ce qui avait été versé et que la sanction stipulée ne correspondait pas dans son intégralité.
La Cour suprême
White Baos est allé jusqu’à la Cour suprême, remportant la décision désignée, car, comme nous l’avions signalé dans notre recours, le Tribunal provincial d’Alicante avait tort car:
.- Les sanctions accordées dans les contrats remplissent une fonction de liquidation, par conséquent, elles remplacent l’indemnisation des dommages et ainsi il n’est pas nécessaire de prouver les dommages subis puisque les parties conviennent à l’avance et d’un commun accord (art. 1152.1 du Cc).
.- Lorsqu’il est convenu d’une pénalité pour manquement au contrat, si cela se produit dans les termes convenus dans la clause pénale, elle doit être imposée sans être modifiée par le juge. Ainsi, dans le cas qui nous concerne, la pénalité convenue (perte de tout le montant versé) se déclenchait si les acheteurs ne payaient pas le montant restant, ce qui s’est produit. Pour la pondération ou la modification de la peine conformément à l’article 1154 du Cc, l’obligation garantie par ladite sanction aurait dû être partiellement remplie (versement du montant dû) mais ce n’a pas été le cas. Il n’était pas pertinent qu’une partie du prix ait été déjà payée, car ces paiements étaient déjà pris en compte lors de la fixation de la clause pénale dans le contrat.
Si vous souhaitez recevoir un conseil spécialisé sur les contrats de ventes, les réclamations légales liées aux contrats de vente immobilière, les clauses pénales, etc., vous pouvez contacter notre cabinet d’avocats et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos
White & Baos
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