Lorsqu’une personne s’apprête à acquérir une propriété, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un établissement destiné à une activité professionnelle, il est indispensable de réaliser au préalable une analyse de la situation (juridique, registre foncier, urbanisme, etc.) de la propriété.
Mais à certaines occasions, soit à cause d’une analyse juridique incomplète, soit pour des circonstances extraordinaires, il existe certains droits sur la propriété ou celles-ci a des charges qui touchent le droit de propriété. Dans cet article nous aborderons le fait qu’un vendeur puisse transmette, même sans le savoir, un bien ne lui appartenant pas, soit partiellement soit totalement.
Lorsque cela arrive, le vendeur est tenu à la garantie d’éviction réglementée dans l’article 1474 et suivants du Code civil espagnol qui oblige le vendeur à assurer à l’acquéreur la possession légale et paisible du bien vendu.
Si l’acheteur était privé de toute ou d’une partie de la chose achetée par jugement ferme et en vertu d’un droit préalable à l’achat, il aura le droit de réclamer au vendeur le prix, les rendements qu’il aurait été obligé de remettre à celui qui a remporté le procès, les dépens du procès perdu, les frais encourus sur la propriété et les dommages causés pour la perte de la propriété.
Ainsi, pour que l’acheteur puisse exiger au vendeur la garantie d’éviction, il doit avoir été partiellement ou totalement privé du bien par un jugement ferme et par une tierce personne.
Par exemple, la Cour suprême dans sa décision 159/2009 du 9 mars 2009, analyse le cas d’une banque qui vend un bien à un particulier : la banque avait acquis cette propriété par exécution hypothécaire pour non-paiement des frais de l’ancien propriétaire, mais ce que la banque ignorait c’était que l’ancien propriétaire avait acquis la propriété par le biais d’un contrat de swap qui comprenait une condition résolutoire qui, en cas d’accomplissement, mettait fin au contrat. Dans cette affaire, la propriété vendue provenait de la division d’une autre propriété, mais la condition résolutoire n’apparaissait que dans les papiers de la propriété originale, bien qu’elle atteigne l’ensemble de la propriété et même si ensuite cette propriété originale a été divisée.
La banque ayant vendu une propriété qui en raison de cette condition résolutoire ne lui a jamais appartenu, a été condamnée par la Cour suprême à la garantie d’éviction et à restituer le prix du bien à l’acheteur.
Les tribunaux espagnols estiment également que l’on peut réclamer la garantie d’éviction contre le vendeur lorsque la propriété vendue présente des problèmes de construction tellement graves qu’ils la rendent impropre à l’utilisation.
Si vous allez acquérir une propriété espagnole et vous avez besoin d’un conseil juridique spécialisé, ou bien si vous avez déjà acheté une propriété en Espagne et vous avez des problèmes, ou bien si un tiers s’est revendiqué comme son véritable propriétaire, veuillez contactez notre buffet d’avocats et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos
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