Ces jours-ci, de part et d’autre, de nombreux locataires nous signalent qu’ils ne peuvent pas faire face au loyer de leur bail, commerce, restaurant, bureau, etc. et les propriétaires se renseignent aussi sur la possibilité de réclamer les loyers impayés du bail ou de résilier le contrat.
Nous souhaitons revoir les mesures approuvées par le décret-loi royal (RDL) 15/2020 encadré dans la crise du coronavirus en matière de LOCATION DE BAIL COMMERCIAL ou à USAGE DIFFÉRENT DE CELUI DE BAIL D’HABITATION.
.-GRANDS BAILLEURS. Ce RDL convient que dans les cas où les bailleurs soient de grands propriétaires (c’est-à-dire, ayant plus de 10 immeubles urbains, surface construite de plus de 1.500m2), ou des entités de logements publics, l’on pourra obtenir le moratoire (retard) sur le paiement du loyer pour la période de l’état d’alarme, ses extensions et même les mensualités suivantes jusqu’à 4 mois AUTOMATIQUEMENT, et les payer de manière différée et fractionnée, sans pénalité ni intérêts sous un délai de DEUX ANS. Le locataire devra se tenir aux exigences prévues dans la norme: activité commerciale suspendue, baisse de la facturation de 75%, etc.
.-PETITS PROPRIÉTAIRES. Le problème est que, dans la plupart des cas, les bailleurs de locaux commerciaux, bureaux, restaurants, magasins, etc. sont de petits propriétaires, et le RDL ne prévoit rien, au-delà de la possibilité de demander un ajournement ou une modification du loyer, mais la mesure est obligatoire.
Ainsi, le RDL 15/2020 ne prévoit aucune solution pour la plupart des affaires gravement touchées par le coronavirus, qui ne peuvent pas payer leurs loyers, et le moratoire dépendra d’un accord entre les parties.
Notre cabinet d’avocats conseille de négocier et nous estimons que le RDL 15/2020 est compatible avec d’autres options juridiques telle que la doctrine rebus sic stantibus ou la possibilité de modifier les conditions du contrat en raison des circonstances survenues par la crise du COVID-19. Mais dans l’application de cette doctrine en matière de baux commerciaux, par exemple, de nombreux éléments doivent être pris en compte et celui qui souhaite y recourir doit remplir les exigences du RDL 15/2020 (75% de baisse de la facturation, durée du moratoire sur le paiement, etc.).
Ainsi, nous estimons que la demande du locataire pour que la doctrine rebus sic stantibus soit appliquée à sa location de bail commercial et qu’il s’en découle une réduction ou un moratoire sur le loyer mensuel, doit être pertinemment accompagnée, entre autres, de la justification du changement de circonstances.
Si vous êtes locataire ou bailleur d’un local commercial et vous souhaitez connaître vos droits et vos possibilités face aux non-paiements des loyers et fixer une stratégie juridique par rapport à une possible négociation ou à une éventuelle réclamation légale ou judiciaire, contactez notre cabinet d’avocats.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos
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