Nous recevons, dans notre cabinet d’avocats, des consultations de personnes (beaucoup d’expatriées) qui ont acheté en Espagne des propriétés sur plan, et qui ont perdu tout leur argent parce que le promoteur ne les a jamais construites.
Comme nous l’avons déjà dit dans de nombreux articles précédents, ces acheteurs peuvent non seulement récupérer l’argent en le réclamant au promoteur, mais aussi à la banque qui a approuvé les montants ou qui a accordé une ligne de garanties pour cette promotion. Les acheteurs pourraient aussi récupérer l’argent, en cas de non garanties, de la banque qui a reçu l’argent des acheteurs, sans exiger au promoteur qu’il garantisse tels montants, conformément à la loi 57/1968, par le biais d’une garantie ou d’une assurance.
Investisseurs. Exclusion de l’application de la loi 57/68.
L’une des excuses les plus utilisées par les banques en Espagne, renforcée par la dernière jurisprudence de la Cour suprême, est que certains acheteurs qui ont perdu leur argent ne sont pas protégés par la loi 57/68, car il s’agit de spéculateurs, d’investisseurs immobiliers, d’acquéreurs de biens à des fins commerciales, etc.
Nous devons signaler à ce propos:
1.- La protection de la loi 57/1968 est très large. Comme le dit le propre article 1 de ce règlement: il faut garantir l’achat de logements, qui ne soient pas des logement de protection officielle, destinés à être le domicile ou la résidence familiale de caractère permanent ou la résidence saisonnière, accidentelle ou circonstancielle … ». Donc, même s’il s’agit d’un logement à usage sporadique ou accidentel, son acheteur est protégé par cette loi.
2.- Accord entre les parties. Si cela a été convenu dans le contrat.
Comme l’indique le jugement de la Cour suprême, du 1er juin 2016 nº 360/2016, même s’il s’agissait d’une vente exclue de la loi 57/68 parce que l’acheteur est une société d’investissement immobilier et que son objectif est de revendre le bien immobilier, rien n’empêcherait les parties de souscrire un accord et de subordonner la vente à la protection de la loi et donc pouvoir exiger à la banque de restituer l’argent.
Ainsi, si vous, ou la société que vous représentez, avez acheté une propriété sur plan et vous avez perdu l’acompte versé, mais dans le contrat avec le promoteur il était convenu que votre argent serait garanti par une banque, celle-ci pourrait être la responsable de devoir vous rendre cet argent perdu dans certaines circonstances. Dans tous les cas, il faudrait étudier le cas spécifique.
3.-Achats de plusieurs propriétés. Les banques et de nombreux juges estiment que lorsqu’une même personne achète plusieurs biens immobiliers, il s’agit nécessairement d’un achat spéculatif qui n’est pas protégé par les garanties de la loi 57/68. Mais nous avons des jugements comme le 73/2019 de la Cour provinciale d’Alicante, du 24 janvier 2019, qui signale aussi que bien qu’il soit vrai que la protection de la loi 57/68 ne s’applique pas à l’achat de biens immobiliers à des fins spéculatives ou d’investissement, dans cette affaire, celle d’un retraité qui avait acheté 3 propriétés, il y avait des indices qui démontraient qu’il avait pu les acheter pour ses trois enfants, et en plus de cela la banque n’avait pas été en mesure de prouver que les objectifs de l’acheteur étaient spéculatifs, investisseurs ou du domaine professionnel. La cour d’appel a décidé dans ce cas que la banque devait restituer l’argent que cet homme avait payé.
Par conséquent, si vous avez perdu de l’argent lors de l’achat de propriétés à un promoteur en Espagne et que vous ne savez pas si vous pouvez ou non réclamer, nous vous recommandons le conseil d’un avocat expert, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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