Question :
Cher avocat,
Nous voulons vendre notre propriété en Espagne, située sur la Costa Blanca, à Denia, à un compatriote français, qui se trouve comme nous en France. On nous a dit que comme en Espagne il est nécessaire de documenter la vente sous forme d’acte notarié, serait-il possible de signer un acte d’achat-vente devant un notaire public français et que ce dernier soit valable en Espagne ?
Chère lectrice,
Merci pour votre intéressante question.
En général nous pouvons dire que OUI il est possible d’inscrire des documents étrangers en Espagne, et ce n’est pas seulement possible mais très courant, fondamentalement d’après notre expérience : jugements de divorce avec liquidation de la société matrimoniale, certificat de mariage, etc.
Le Règlement Hypothécaire même, signale dans son article 36 que :
Les documents établis sur un territoire étranger pourront être inscrits s’ils réunissent les conditions exigées par les réglementations du Droit international privé, à condition de comporter la légalisation et autres conditions nécessaires pour leur authenticité en Espagne.
Mais en ce qui concerne la validité d’un acte notarié authentique d’achat-vente établi devant un notaire étranger, nous entendons qu’il prendra effet pour les parties, quant aux obligations assumées entre elles, etc. Ce qui n’est pas aussi clair c’est qu’il puisse être enregistré en Espagne, au registre de la propriété, cette inscription étant fondamentale concernant les effets face à des tiers.
Par conséquent, nous pensons qu’il n’est pas possible d’inscrire au registre de la propriété d’Espagne un acte notarié authentique d’achat-vente établi devant un notaire étranger, et même si c’était possible, ce ne serait pas conseillé.
Et tout cela, pour les raisons suivantes :
.- La figure du notaire en Espagne, sa fonction, sa formation, ses facultés, ses obligations, etc., n’a rien à voir avec celle des notaires publics dans d’autres pays du monde. En Espagne c’est un fonctionnaire public avec une autorité publique, bien qu’il exerce son activité comme un professionnel libéral. Par conséquent, nous entendons que ce n’est pas comparable à 100% avec les notaires d’autres pays, et par conséquent lors de la transmission d’un droit réel de ces caractéristiques, cela pourrait affecter certaines garanties de la procédure, car même la signification et l’implication d’un acte authentique en Espagne peuvent être considérablement différentes à celles d’un acte authentique dans un autre pays.
.- La procédure de la transmission en Espagne au moyen d’un achat-vente, le moment de sa perfection, sa réalisation, est très différente à celle d’autres pays. Et les formalités et conditions des actes notariés espagnols sont normalement très différentes de celles d’autres pays.
La Direction Générale de Registre et Notariat a signalé, dans ses sentences du 7 février 2005, du 20 mai 2005, comme il n’est possible d’inscrire qu’au registre de la propriété des actes notariés établis devant des notaires espagnols.
.- En tout cas, il n’est pas conseillé : comme nous l’avons dit la figure du notaire en Espagne est différente de celle d’autres pays, et les actes notariés, et également ceux d’achat-vente, sont de plus en plus complexes, car les notaires doivent réaliser des vérifications au cadastre, au registre, aux bureaux des impôts, respecter d’innombrables conditions formelles. C’est pourquoi il est conseillé dans tous les cas de s’adresser à un notaire espagnol en Espagne, connaisseur de toutes les conditions requises que doit comprendre un acte notarié, afin de nous assurer que celui-ci pourra être inscrit correctement au registre de la propriété, et si c’est possible avec l’assistance d’un avocat.
Si vous avez des doutes légaux, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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