Question ( Impossibilité de respecter le contrat d’achat-vente) :
Cher avocat espagnol,
J’ai acheté une propriété sur plans (à construire) il y a quelques années. Maintenant le promoteur l’a finie et il m’a envoyé une mise en demeure pour que nous allions signer chez le notaire ; et pour que je paie ce qui reste dû.
Le problème est qu’aujourd’hui il est très difficile d’obtenir un financement et une hypothèque. De plus lorsque nous avons signé le contrat d’achat-vente, ma femme travaillait et maintenant elle est au chômage. Et hélas aucune banque ne nous prête l’argent dont nous avons besoin. Pouvons-nous demander au promoteur et au vendeur de nous rendre l’argent et de ne pas nous obliger à acheter, compte tenue notre situation financière actuelle ?
Réponse.
Cher lecteur, merci beaucoup pour votre question juridique.
J’entends qu’en fait vous nous demandez si en droit espagnol, le fait que les circonstances changent peut avoir comme conséquence l’impossibilité de pouvoir respecter le contrat d’achat-vente que vous avez signé. C’est-à-dire ce à quoi vous vous êtes obligé, et demander la résolution ou la finalisation du contrat, et dans votre cas le remboursement de ce qui a été payé.
C’est ce que l’on appelle la règle rebus sic stantibus ou les choses demeurant en l’état. C’est-à-dire la possibilité de se libérer d’un contrat pour un changement de circonstances.
Nous devons signaler qu’en principe, la règle générale est que les contrats doivent être respectés selon ce qui a été accordé. D’après l’article 1091 du Code Civil espagnol :
«Les obligations découlant des contrats ont force de loi entre les parties contractantes, et doivent être respectées en tenant compte de ces derniers».
La règle rebus sic stantibus ne pourra être appliquée que lorsqu’il y aura un changement dans la situation et les circonstances qui existaient au moment où le contrat a été conclu. Imprévisible, qui soit si important, qui rende très difficile, coûteux, ou presque impossible le fait de respecter le contrat.
La Cour Suprême Espagnole.
Comme l’a indiqué le jugement de la Cour Suprême espagnole, numéro 820/2013 (Salle 1) du 17 janvier, la règle rebus sic stantibus peut être appliquée aux achats-ventes des biens immobiliers. Mais cela doit se faire de façon prudente et exceptionnelle. Dans ce jugement La Cour Suprême signale que cela pourrait s’appliquer à des cas d’impossibilité d’obtenir un financement de la part des acheteurs de propriétés, car les effets profonds et prolongés de la crise que subit l’Espagne sont évidents et notoires.
La Cour considère que pour que cela s’applique, entre autres conditions requises :
.- le contrat aurait dû être conclu avant la crise, les circonstances auraient dû changer de manière extraordinaire et imprévisible, etc.
La Cour explique, que cela ne signifie pas que la crise économique à elle seule, et dans tous les cas, permette aux acheteurs de continuer avec leurs achats-ventes, mais si c’était le cas, des non-exécutions opportunistes seraient favorisées et cela pourrait même être une incitation aux non-exécutions, en nuisant aux contrats d’achat-vente de biens immobiliers. Par conséquent, il faudra voir les circonstances de chaque cas concret, et dans votre cas il faudra prouver que les conditions requises signalées ci-dessus, pour que vous puissiez demander le remboursement de l’argent et la finalisation ou résolution de votre contrat.
Si vous avez signé un contrat d’achat-vente, de location, ou de tout autre genre que vous ne pouvez pas respecter, si vous avez des doutes sur l’impossibilité de respecter le contrat d’achat-vente, n’hésitez pas à nous contacter et nous vous conseillerons comme il se doit.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
