Il existe de nombreuses raisons qui peuvent pousser une personne à vendre une propriété : des problèmes économiques, une séparation ou un divorce, des raisons professionnelles, partir vivre dans un autre pays et aussi, bien sûr, avoir reçu cette propriété en héritage. Dans l’article de cette semaine, nous analysons ce dernier cas. L’achat d’un bien à un héritier et les principaux aspects à prendre en compte dans ces cas.
Propriété inscrite auprès du registre de la propriété.
En Espagne, lors de l’achat d’une propriété, il est essentiel de confirmer que le vendeur est le propriétaire auprès du registre de la propriété. Lorsqu’une personne décède, le changement de propriétaire n’est pas automatique, il faut que l’héritier accomplisse une série de démarches et de formalités pour apparaître comme nouveau propriétaire auprès du registre foncier : signer l’acte d’acceptation de succession devant un notaire, régler les droits de succession et la plus-value municipale, etc.
Peut-on signer un contrat de réservation/d’achat ou de vente si la propriété est toujours au nom du défunt ?
Oui, c’est possible, mais il faut agir avec prudence pour éviter des problèmes et de mauvaises surprises. Il est fortement conseillé de conditionner le contrat de vente des héritiers à l’inscription de l’acte auprès du registre de la propriété, et fixer un délai pour que cela se produise. De manière que, si un imprévu survient, si les héritiers se disputent, s’ils ne se mettent pas d’accord sur la répartition des biens, etc. l’acheteur puisse résilier le contrat et récupérer son argent.
Quel rôle joue l’impôt sur les successions que payent les vendeurs ?
Lorsque le registre foncier effectue un changement de propriétaire suite à un héritage, cela génère une affectation fiscale sur le bien pendant 5 ans. Autrement dit, pendant 5 ans la propriété est redevable des dettes de l’impôt sur les successions déclarées par les héritiers. Ainsi, si vous achetez une maison héritée et que le vendeur n’a pas correctement réglé l’impôt, le trésor public pourrait exiger que vous, en tant qu’acheteur de cette maison, payiez la dette de l’héritier-vendeur.
Le danger de l’abattement pour résidence habituelle.
Par rapport à ce qui précède, l’abattement pour acquisition de la résidence habituelle du défunt est particulièrement important. À la Communauté Valencienne, les héritiers peuvent bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 150 000 € à condition de ne pas vendre la maison dans les 5 prochaines années. Qu’est-ce qui est dangereux ici ? Voyons cela avec un exemple.
Un citoyen étranger non-résident hérite d’une maison en Espagne. Lors du paiement de l’impôt sur les successions est appliqué l’abattement de résidence habituelle jusqu’à 150 000 €. Par la suite, et bien que la règlementation ne le permet pas, il vend la maison à un tiers et retourne dans son pays. Comme nous l’avons expliqué, cela peut représenter un gros problème pour l’acheteur, puisque s’il existe une affectation fiscale, le fisc pourra exiger que l’acheteur paie l’impôt sur les successions que le vendeur n’a pas déclaré correctement. Et lui réclamer des milliers d’euros.
Conclusions
Chez White Baos Abogados nous sommes experts en matière d’impôts sur les successions et droit immobilier. Si vous envisagez de réaliser un achat à un héritier, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert à cet égard.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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