Dans de nombreux articles nous avons rappelé à nos lecteurs qui veulent acheter une propriété en Espagne, le besoin de réaliser une «due diligence» de la propriété qu’ils souhaitent acquérir, car l’achat d’un bien immobilier implique normalement un investissement très important et il est fondamental de prendre toutes les précautions possibles afin d’éviter des problèmes, qui dans certains cas peuvent avoir des conséquences très négatives.
L’un des problèmes courants est qu’il existe de nombreuses propriétés qui sont inscrites correctement au registre de la propriété et au cadastre, qui sont considérées comme urbaines, qui ont un permis d’habitabilité, l’approvisionnement en eau et électricité définitifs, etc., et qui par conséquent ont une apparence correcte. Mais certaines de ces propriétés se trouvent sur un sol urbain non consolidé et n’ont pas la condition légale de terrain, par conséquent les travaux d’urbanisation de la zone ne sont pas achevés (elles ne sont pas dûment urbanisées), ce qui veut dire que si leurs propriétaires veulent par exemple réaliser des travaux, ils devront compléter les travaux d’urbanisation, et parfois on les obligera à faire les trottoirs, l’éclairage public, etc. D’autres fois cela peut être très compliqué ou coûteux de faire ces travaux, selon les circonstances du cas.
Les régions autonomes en Espagne ont leur propre réglementation, par exemple dans la Comunidad Valenciana (Région Valencienne), actuellement la Loi 5/2014 d’Aménagement du Territoire, Urbanisme et paysage de la «Comunitat Valenciana» est en vigueur, qui par exemple dans son article 177 et en relation avec les propriétés qui sont légalement considérées comme des terrains, signale :
.- Que les terrains sont des parcelles légalement divisées, urbanisées selon des réglementations techniques, etc.
.- En outre il y est dit qu’elles devront avoir :
Accès roulant jusqu’à ces dernières par voie pavée.
.-Approvisionnement d’eau potable et d’énergie électrique, avec les débits et la puissance suffisante pour la construction prévue.
.-Evacuation des eaux usées au réseau d’égouts connecté à la station d’épuration des eaux usées.
.-Accès piéton, trottoirs et éclairage public dans, au moins, l’une des voies qui sera face à la parcelle.
Par conséquent, bien qu’habituellement ça ne se fait pas de la part des agents immobiliers, conseillers, et que ce n’est pas au notaire de le faire, il est fondamental de vérifier si la propriété que vous êtes en train d’acheter ou souhaitez acheter en Espagne possède ou non la condition légale de terrain et si elle est urbanisée. Car il est possible que vous deviez réaliser ou terminer les travaux d’urbanisation ou la doter d’éléments exigés par la réglementation, ce qui peut avoir un coût considérable.
Ainsi, notre cabinet conseille à toute personne étrangère ou non, qui souhaite acheter une propriété immobilière en Espagne, d’engager un avocat spécialisé, et parfois il faudra compléter avec les services d’architectes, de géomètres…
Si vous voulez acheter ou vendre une propriété en Espagne, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2016
