Consultation:
Nous allons acheter une propriété en Espagne, à la Communauté Valencienne, vers Pedreguer, Denia, Javea, etc., et nous avons reçu des conseils juridiques contradictoires à propos de qui doit payer les frais du notaire espagnol pour les actes de vente. Certains cabinet de conseil et agents immobiliers nous ont informé que ce sont les acheteurs qui doivent légalement payer les frais, d’autres nous disent que ce sont les vendeurs et on nous a même dit qu’ils doivent être payés à 50%. Pourriez-vous nous dire qui doit les payer?
Réponse:
La loi espagnole.
En premier lieu, nous devons signaler que le Code Civil (Cc) espagnol, dans son article 1455, indique de la sorte qui doit payer les frais de l’exécution de l’acte de vente:
Les frais d’exécution des actes de vente seront à la charge du vendeur, et ceux du premier exemplaire et des suivants à la vente seront à la charge de l’acheteur, sauf convention contraire.
Ainsi, légalement et selon le Cc, le responsable du paiement des honoraires du notaire est principalement le vendeur, qui paiera les frais notariaux, excepté le premier exemplaire et les suivants, qui sont à la charge de l’acheteur, puisque c’est l’acheteur qui souhaite avoir les exemplaires pour pouvoir inscrire par la suite le bien au registre de la propriété correspondante. Dans la pratique, cela signifie que le vendeur paie environ 65% et l’acheteur 35%.
Mais, comme le souligne l’article 1455 lui-même, cette distribution des frais de notaire entre las parties peut varier si l’acheteur et le vendeur en conviennent différemment. Ainsi, ce n’est pas une règle impérative et les parties sont libres de convenir ce qu’elles estiment convenable.
La coutume du lieu
Même si le code civil est clair à ce sujet, et il indique qui doit payer les frais, dans la pratique, il est habituel que les frais de notaire soient réglés selon la coutume du lieu, ainsi par exemple, selon la coutume de la zone de Denia, Pedreguer et Javea, c’est l’acheteur qui paye les frais de notaire. Par contre, dans des endroits comme Valencia, la coutume veut qu’ils soient payés par le vendeur. Dans d’autres endroits encore, il est normal de payer à 50%, etc. Par conséquent il est possible que, même si la loi dit une chose, vous avez pu recevoir différentes informations, car la coutume change en fonction du lieu où se trouve la propriété.
Achat d’un promoteur
Bien que, comme nous l’avons indiqué, les parties peuvent disposer ce qu’elles estiment convenable par rapport aux frais notariaux, dans le cas de l’achat d’une propriété où le vendeur est un promoteur professionnel et l’acheteur un consommateur, si le paiement des honoraires de l’acte de vente est imposé à l’acheteur consommateur, cela pourrait être interprété comme une clause abusive, et donc considérée nulle, puisqu’elle impose au consommateur un frais qui correspond légalement au vendeur. Mais cette position est discutable, car l’article 1455 du Cc lui-même dit que les parties peuvent convenir d’une chose différente. Cette clause pourrait aussi être déclarée abusive sur la base du possible manque de transparence de la clause.
De toute manière, bien que le code civil répartisse légalement les frais notariaux, nous recommandons à nos clients, tant s’ils achètent comme s’ils vendent une propriété en Espagne, en sachant ce que dit le code civil et en connaissant la coutume du lieu où se trouve la propriété, qu’ils conviennent expressément qui paiera les frais de notaire, pour éviter des problèmes ou des malentendus.
Si rien n’est convenu dans le contrat de vente, ou s’il est dit que les frais seront payés conformément à la loi, alors nous devrons appliquer ce que signale l’article 1455 du Cc, soit que l’essentiel de la dépense correspondra au vendeur.
Si vous avez besoin de conseil juridique pour vendre ou acheter une propriété en Espagne, connaître les frais, savoir qui doit les payer, etc., contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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